隨著九部委意見經(jīng)國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)，本輪調(diào)控的大幕全部拉開。
讓人弄不懂的是：這個(gè)意見是短期的，僅僅針對當(dāng)年穩(wěn)定住房價(jià)格的意見，還是長期的，對中國住房供給制度的改變呢？
說是宏觀調(diào)控的政策吧，但許多是微觀管理的具體問題(如管到產(chǎn)品的戶型)；說是短期調(diào)控手段吧，有些措施只管一年(如2006年的拆遷規(guī)模控制在2005年的水平之內(nèi))，但有些措施則長達(dá)5年(如住房的轉(zhuǎn)讓稅收)。許多自2006年6月1日起實(shí)施的規(guī)定，并沒有終止的時(shí)間，讓人無法理解其真實(shí)的政策含義——是否一兩年內(nèi)，等房價(jià)穩(wěn)定之后又改政策呢？
也許我們真正急需解決的，不是臨時(shí)和短期的措施，而是長期而穩(wěn)定的住房制度或相關(guān)立法，還有社會(huì)住房保障制度的構(gòu)建或立法。因?yàn)檫@才是中國房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。
地方政府恐難承擔(dān)穩(wěn)定房價(jià)重責(zé)
九部委意見與“國六條”精神相呼應(yīng)的，是其大部分措施屬于要求地方政府具體實(shí)施的行政性措施。
嚴(yán)格來說，上一輪調(diào)控措施只實(shí)現(xiàn)了有限的目標(biāo)，如限制了投資過熱，但并未解決總供給與總需求之間的矛盾。此次的措施不準(zhǔn)備用增加供給的方式來解決房價(jià)穩(wěn)定問題(給地方政府留了點(diǎn)供給的余地，如特殊情況的上報(bào)批準(zhǔn)、科學(xué)確定土地供給規(guī)模等)，更多是用限制和減少需求來緩解供求矛盾，如增加交易的稅費(fèi)、增加首付、嚴(yán)格控制被動(dòng)性需求等等。
同時(shí)這次試圖用強(qiáng)制性戶型限制來降低住房總價(jià)，用增加中低價(jià)位和廉租房的土地供給來拉平房價(jià)。但中小戶型的住房能降低住房總價(jià)，不等于能降低住房單價(jià)，廉租房有助于解決低收入家庭的住房問題，但不能拉平平均房價(jià)(廉租房與房價(jià)無關(guān))。而加稅則可能提高轉(zhuǎn)讓成本，限制了投機(jī)炒房行為的同時(shí)，不利于住房消費(fèi)升級(jí)。
沒有統(tǒng)一完善的住房制度，要求地方政府承擔(dān)穩(wěn)定房價(jià)的責(zé)任是個(gè)難題。地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和低收入家庭的住房保障，均為來自基層企業(yè)和群眾的訴求，是地方官員而不是中央政府要面對的。如已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目要按新規(guī)定辦，就一定會(huì)出現(xiàn)地方政府的違約問題。因?yàn)樵谑┕ぴS可證之前先有了土地出讓合同，也先有了規(guī)劃的審批，如果施工許可證并不違背出讓合同與規(guī)劃條件，那么是地方政府還是九部委承擔(dān)行政訴訟的責(zé)任呢？
再說，上一次調(diào)控普通商品房的戶型標(biāo)準(zhǔn)是120平方米并可上浮20%，地方政府也分別發(fā)布了當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)是按國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的七部委意見上限確定的。而一年之后，這個(gè)條件變了，雖然文件中未否定此前普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，但明確提出是以90平方米的套型為主，并要占到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，那么是否意味著一年之后普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)改變了呢？
如果將此理解為長期的住房制度改變，則是中國大多數(shù)居民的住房長遠(yuǎn)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的改變，即國家制度中住房質(zhì)量、面積、標(biāo)準(zhǔn)的改變。但今年的土地供給卻不是馬上能變成商品房上市的，目前大多數(shù)土地的供給和開工審批，讓地方政府很難在今年9月份公布全年的控制性條件和戶型供給情況。
各地政府要編制年度用地計(jì)劃，但卻未明確土地的供給情況，如果不增加土地的供給，不知道土地供給總量與市場需求之間的關(guān)系，那么小戶型也無法解決房價(jià)的單價(jià)上漲問題。這種嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供給的預(yù)告，也許會(huì)讓已建設(shè)或已批準(zhǔn)的大戶型住房，又可以通過政府強(qiáng)制產(chǎn)生的稀缺性享受到再一次的溫暖關(guān)懷，又有了一次利用絕版或稀缺理由來提高價(jià)格的機(jī)會(huì)。
新政策有進(jìn)步也有遺憾
最讓人欣慰的是，這次不但重點(diǎn)提出“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”的問題，同時(shí)終于開了“城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租房建設(shè)”的口子。幾年前當(dāng)我提出這一建議時(shí)，曾被網(wǎng)民大罵，我提交的政協(xié)提案也因“國家沒有此類規(guī)定”的理由而被擋了回來。今天終于看到轉(zhuǎn)變了，廉租房既已經(jīng)確認(rèn)為解決低收入家庭住房困難的主要渠道，也就是說低收入家庭不用再到商品房市場去徒勞地追逐上漲的房價(jià)了。
這次也明確要求必須購新房的消費(fèi)觀念應(yīng)該改變，用二手房市場和租賃市場解決分層次消費(fèi)的模式問題，即改善居住條件要量力而行、遞次消費(fèi)。遺憾的是，政府又增加了交易環(huán)節(jié)的稅收，讓積極發(fā)展的二級(jí)市場反而多了一份障礙。
這次強(qiáng)調(diào)用管住地方政府的方式來管住市場，這對長期經(jīng)營、努力建立企業(yè)品牌的公司是件好事。健康有序的市場秩序會(huì)讓交易更有保障，讓投資者與消費(fèi)者更放心。但問題是出臺(tái)的這些政策措施與手段都是單向向下的，沒有全面考慮到市場經(jīng)濟(jì)中合同雙方的保護(hù)，容易導(dǎo)致只增加合同一方的權(quán)利，而這一方卻又可以不承擔(dān)與權(quán)利相應(yīng)義務(wù)的現(xiàn)象出現(xiàn)。
例如，從獲得土地到開工之間還有大量的審批環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)中非合同方的各級(jí)政府機(jī)關(guān)在唱主角。如果因?yàn)閷徟鷨栴}造成大量土地?zé)o法開工，責(zé)任誰負(fù)？北京市國土資源局剛剛無故中止了有合法程序的南沙灘的土地競拍活動(dòng)，違背了政府的競拍公告條件，政府卻不承擔(dān)任何責(zé)任。如果政府可以任意地改變合同條件，市場契約對政府沒有任何約束能力，那么就不會(huì)有真正的市場經(jīng)濟(jì)，也不會(huì)有健康的房地產(chǎn)市場。
我還是要強(qiáng)調(diào)這樣的觀點(diǎn)：現(xiàn)在急需解決的仍是長期住房制度的立法，尤其是住房社會(huì)保障制度的立法問題。當(dāng)有了明確的住房社會(huì)保障體系之后，市場上的商品房才會(huì)真正是商品房，而不再是被政府調(diào)來調(diào)去的半公共產(chǎn)品，或帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)、義務(wù)等附加條件的商品房。這樣才能弄清租用土地中的物權(quán)性質(zhì)，以及土地租金是否成為稅收基數(shù)等一系列關(guān)鍵問題。
（來源：中國經(jīng)營報(bào) 作者：任志強(qiáng)）
