中新網(wǎng)5月17日電 據(jù)《中國經濟時報》報道，“提高房貸首付比例要比提高銀行貸款利率的作用更大。”SOHO中國董事長潘石屹在SOHO尚都的樣板間開放之時接受采訪時表示，房價漲得太快，解決的辦法無非是增加供應量和抑制需求量。但是，短時間內增加供應量不太現(xiàn)實，而抑制需求方面銀行已經提高了貸款利率，但由于額度不大，所以目前的效果并不明顯。

　　房價高漲，“房奴”一詞在業(yè)界流行。因此，當近日一民間人士倡議“不買房，不當房奴”時，民眾的反應顯得非常熱烈。

　　據(jù)了解，政府相關部門也因為房價的非理性上漲而備感棘手，因為房價飆升造成扭曲的跟風消費現(xiàn)狀將會給個人和銀行帶來巨大隱患。來自業(yè)內的消息表明，近日政府與銀行方面將會再次打出房地產調控組合拳。其中，房貸首付比例可能提高的消息最受關注。

　　提高首付比例作用最大

　　雖然此前央行對于媒體有關“房貸首付比例可能提高到四至五成”的報道予以否定，但是仍然有媒體得到相關人士的消息稱，央行可能利用按揭手段來控制房地產市場的非理性需求以及供應結構問題。

　　“提高房貸首付比例要比提高銀行貸款利率的作用更大。”SOHO中國董事長潘石屹表示，房價漲得太快，解決的辦法無非是增加供應量和抑制需求量。但是，短時間內增加供應量不太現(xiàn)實，而抑制需求方面銀行已經提高了貸款利率，但由于額度不大，所以目前的效果并不明顯。

　　提高個人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門檻，將有效遏制銀行的放貸沖動，也將把非理性需求人群擋在商品房交易市場大門外面。“需求的減少肯定會為房地產市場降溫，同時刺激二手房市場、租賃市場的發(fā)展。”潘石屹認為，梯級消費才是理智的市場消費行為，人人都買房是一種錯誤的購房觀念。

　　“但是，假如政策真的出臺，打擊最大還是中低檔樓盤的購買者。”潘石屹說。中原地產分析人士表示，從控制需求入手，購房首付提到四至五成肯定能使樓市“降溫”，增加房價下調的壓力。但是，該項政策如果出臺，退出市場的不僅僅是炒房者，還有很多買房自用的普通購房者。

　　因此，有金融人士建議，如果確實將提高首付比例，應該實行分類的管理手段：對購買第二套住房的投資者，可以實施提高首付比例，但對第一次置業(yè)，真正需要購房安家的市民，還是應該提供較優(yōu)惠的房貸政策。

　　小規(guī)模調控政策沒停過

　　由于房價不斷上漲，此前一些開發(fā)商采取“銷控”措施進一步抬高房價。一時間，市場跟風者更加恐慌，樓市無房無售的消息迅速彌漫于業(yè)界。開發(fā)商與炒家趁機聯(lián)手將房價炒得越來越高。針對這一現(xiàn)象，5月10日，北京市建委下發(fā)關于《加強商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知》，從6月1日起，如果開發(fā)商虛擬買賣合同、囤積房源，欺騙購房人搶購，將面臨至少1個月內不能賣房的處罰。市建委同時還公示了53種開發(fā)商可能存在的違規(guī)行為。該通知被業(yè)界稱為房地產的新“53條軍規(guī)”。

　　為了穩(wěn)定房價，北京市建設委員會還在牽頭制定有關推出部分低價土地用以建造中低價商品房的政策。據(jù)悉，北京準備推出不屬于住房保障體制之內的中低價位普通商品房，辦法也是在商品房的供地計劃中拿出部分土地低價推出，并在土地交易過程中限定未來商品房的售價。

　　銷售人員持證上崗、土地閑置收回政策趨緊、每日更新房源信息、囤積房源將被禁售一個月等，短短一個月，北京市主管部門共發(fā)布6項調控房地產市場的政策，目標直指土地囤積、房源銷控、哄抬房價的行為。

　　“有些政策已經是老調重彈，這一方面說明政府加強了調控力度；同時，也說明這些政策以往的執(zhí)行并不到位，政府對相關政策下達之后缺乏應有的執(zhí)行監(jiān)督機制。”一位不愿具名的開發(fā)商認為，老調重彈仍不能解決問題，房地產市場只能寄希望中央的調控組合拳。

　　調控效果需看地方政府執(zhí)行力度

　　國家平抑房價的措施可以說是一道接一道。早在2005年，在不到兩個月的時間中，國務院先后出臺了“新、老國八條”。《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》即老“國八條”中已明確要求各級政府穩(wěn)定房價一個月后出臺的“新國八條”《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》又針對老“國八條”的方針提出了具體的操作辦法。其中涉及到了土地、利率和稅收很多方面的調整。當時的房價漲幅應聲回落。然而時隔半年之后房價再次反彈，似乎這一記降溫藥仍然不夠量。

　　“降溫藥夠不夠量，要看地方政府的執(zhí)行力度如何？”一位往返于幾個地方進行項目開發(fā)的房地產開發(fā)商告訴記者，宏觀調控最終的落實者是地方政府。

　　國家信息中心經濟預測部董月鮮指出，房地產市場的區(qū)域性特征決定了在調控房地產市場的過程中，地方政府起著舉足輕重的作用。現(xiàn)實情況是，對房地產行業(yè)的高度依賴使地方政府不愿壓制房地產的發(fā)展。在市場經濟下，地方政府是一個相對獨立的利益主體，在有限的財政收入條件下，土地出讓收入和房地產稅收已經成為地方政府收入的重要來源，也是地方政府對基礎設施建設投入的主要財源。在這種情況下，地方政府出于各種考慮，對房地產調控政策的執(zhí)行力度可能大打折扣。

　　有調查結果顯示，不少地方政府在執(zhí)行房地產新政時“陽奉陰違”，也是房地產新政難以落實的原因之一。2005年6月初，國務院派出了四個檢查組到八省市檢查房地產政策的執(zhí)行情況，結果是大部分被檢查的省市只是學習了國務院的文件精神，并沒有積極采取措施去落實這些精神。

　　例如，“國八條”中要求地方政府采取有效措施調整住房結構，增加經濟適用房的比例。但統(tǒng)計結果顯示，2005年下半年，經濟適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了。按照規(guī)定，出讓的土地必須在兩年內開發(fā)，否則要收回，但該政策也無法得到落實。甚至有些城市連稅收政策(對非普通住宅和兩年以內轉讓的物業(yè)征收5%的營業(yè)稅)都沒有得到落實。

　　以此來看，中央不僅要出臺既有力度又有智慧的調控政策之外，對于地方政府執(zhí)行的力度也需要有效的監(jiān)督。事實上，就如潘石屹所言：“任何一個市場，無論是股票市場、黃金市場，沒有道理的暴漲之后肯定是暴跌，暴跌之后就有可能引起整個行業(yè)的危機。”房地產行業(yè)出現(xiàn)了危機，對地方政府不會有任何好處。

　　萬科企業(yè)股份有限公司總經理郁亮也說：“任何行業(yè)價格上漲太快，都不會是行業(yè)之福。”同樣，更不會是地方政府之福。（王小霞）