目前，從北京、深圳、廣州及上海等地的房地產(chǎn)市場來看，一方面，房價快速上漲，另一方面，各地又有大量的空置樓盤沒有出售。特別是一些大城市更是如此。如果按照房地產(chǎn)開發(fā)商的說法，房地產(chǎn)市場的價格是由市場的供求關(guān)系決定的，那么當(dāng)有大量的房子空置而無法出售時，房價應(yīng)該是下降的，但實際結(jié)果相反。既然房價與市場供求關(guān)聯(lián)不大，那么最近一些地方的房價又是如何瘋狂上漲的呢？
外資進(jìn)入與房價波動關(guān)聯(lián)很大
目前一些地方的房價快速上漲，完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、國內(nèi)外炒作者、某些地方政府聯(lián)手推高的結(jié)果，而且，國外資金對房地產(chǎn)的炒作，已成為目前中國經(jīng)濟的一種嚴(yán)重禍害。
首先，我們應(yīng)該看到，近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，應(yīng)歸功于銀行個人住房按揭產(chǎn)品的推出。有數(shù)據(jù)表明，目前個人購房，91%以上的民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。但是當(dāng)2004年個人住房按揭貸款達(dá)到4700億元后,在宏觀調(diào)控后的2005年,個人住房按揭貸款迅速下降到2600億元，僅及2004年的一半，而且這是在中西部房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的情況下的數(shù)據(jù)。到了2006年第一季度，個人住房按揭貸款為256億元，僅及2004年的1/5,不及2005年的一半。同時,從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的定金與預(yù)收款來看，2006年1~2月同比下降24.5%。
也就是說，近一年多來，特別是今年一季度，個人住房按揭貸款大幅下降，這說明國內(nèi)居民(其中也包括炒房者)住房消費大量減少，并發(fā)生了根本的逆轉(zhuǎn)。同時，在居民住房消費迅速下降的情況下，房地產(chǎn)市場則異常活躍、價格迅速上漲，如北京與深圳，一季度房價上漲20%以上。對不少地方房價快速上漲，既有房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府合謀做市，也可能有其他資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒作。比如，有媒體報道，目前不少外國資金紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場炒作。
據(jù)報道，近年來，廣東、福建、上海、浙江等有大量的僑匯資金流入。但廣東及福建的僑匯資金流入規(guī)模保持穩(wěn)定，年增幅很小，而浙江、上海的僑匯年增幅均在40%以上，而且僑匯資金流入多的上海和浙江的房地產(chǎn)價格波動遠(yuǎn)高于廣東和福建。同時，2005年全年，港人置業(yè)投資深圳物業(yè)達(dá)1.22萬至1.26萬個單位,占港人置業(yè)投資內(nèi)地房地產(chǎn)的53%。至2006年第一季度，盡管在成交量方面未出現(xiàn)明顯增長，但是，通過現(xiàn)場勘察、電話等方式向一些公司咨詢深圳置業(yè)事宜的港人卻越來越多。
據(jù)專家表示，2005年境內(nèi)寫字樓物業(yè)最受境外投資者追捧，投放資金高達(dá)7.2億美元，其次為商業(yè)項目，共有4.1億美元。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構(gòu)，已深度介入境內(nèi)房地產(chǎn)市場。也有境外基金入股的境內(nèi)房地產(chǎn)公司正抓緊境外上市。這些現(xiàn)象都表明，外資進(jìn)入與房價波動存在很大的關(guān)聯(lián)性。對外資在境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾的市場炒作，國家一定要采取嚴(yán)厲的措施與政策來遏制與打擊。
房地產(chǎn)不應(yīng)炒作居住權(quán)應(yīng)受保護(hù)
在現(xiàn)代文明社會，居住權(quán)是每一國公民最基本的生存權(quán)利，住房也就成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界絕大多數(shù)國家，是不允許對住房進(jìn)行炒作的，為了防止對本國房地產(chǎn)市場的炒作，不少國家都有相關(guān)的法律來遏制房地產(chǎn)的炒作，并讓炒作者無利可圖。中國作為一個發(fā)展中的社會主義國家，國家更是有責(zé)任與義務(wù)來保證每一個居民的居住權(quán)，更需出臺相關(guān)的法律與政策來打擊任何外資對境內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作。
還有，住房作為一種投資品(國家統(tǒng)計局的界定)，按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進(jìn)入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。事實上，外國資本通過直接投資的方式進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)不多，如2006年一季度，利用外資同比下降到了15.6%。也就是說，目前房地產(chǎn)開發(fā)商大量宣揚進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金并不是通過直接投資方式，而是通過其他進(jìn)入方式來炒作境內(nèi)房地產(chǎn)的資金。既然境外資金是直接為炒作房地產(chǎn)市場而來，政府就應(yīng)該出臺制度來嚴(yán)厲遏制與打擊之。從1997年東南亞金融危機的經(jīng)驗來看，如果對這種外資炒作房地產(chǎn)的行為不嚴(yán)厲遏制與打擊，將導(dǎo)致國內(nèi)的金融危機。
外資炒房已成為經(jīng)濟發(fā)展禍害
即使不把住房看做是現(xiàn)代文明社會一種居民居住權(quán)的保證，即使允許外國投資者來炒作國內(nèi)房地產(chǎn)，只從國家利益的角度來說，政府也要嚴(yán)厲遏制與打擊境外資金進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)。就目前的情況來說，房地產(chǎn)市場是一個暴利行業(yè)，是不爭的事實，這從各企業(yè)千軍萬馬紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)就表現(xiàn)得清清楚楚。而房地產(chǎn)市場的暴利何在？并不因為企業(yè)經(jīng)營者的能力與技術(shù)，也不因為經(jīng)營者管理水平，而在于利用稀缺的土地資源與廉價的資金與勞動力，利用目前房地產(chǎn)市場許多制度缺陷。在這種情況下，如果讓大量的外資進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)，那就等于把國家財富拱手相讓給境外投機者。這不僅導(dǎo)致國家財富的嚴(yán)重流失，也侵蝕了境內(nèi)民眾的福利水平，破壞了國內(nèi)經(jīng)濟利益的平衡。在這個意義上，即使國內(nèi)許多行業(yè)可以向外資開放，但房地產(chǎn)業(yè)則應(yīng)該在政策上，對外資進(jìn)入進(jìn)行嚴(yán)格的管制，并立即收緊現(xiàn)行相關(guān)政策，不可再讓外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
總之，外資進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作，已經(jīng)成了中國經(jīng)濟的重大禍害，它所獲得的利益，可能比由它進(jìn)入導(dǎo)致整個市場的危機要大得多。從世界不少國家的經(jīng)驗來看，外資炒作本國的房地產(chǎn)所造成的危害早已有前車可鑒，政府應(yīng)該有足夠的警覺，并重新審查現(xiàn)行的有關(guān)法律制度，以遏制和打擊這些炒作行為。否則，等經(jīng)濟出現(xiàn)大問題后再覺醒，到時就為時已晚了。
(來源：第一財經(jīng)日報 作者：易憲容)
