中新網5月8日電 據(jù)新華網消息，據(jù)北京市建委的統(tǒng)計顯示，截至今年4月30日，北京市可售的期房項目共計1512個，其中未售住宅109106套，面積為1541.39萬平方米；已取得房屋所有權證的現(xiàn)房銷售項目855個，其中未簽約住宅17815套，面積為289.14萬平方米。兩者相加待售房面積達到1830萬平方米，占全部可售房面積的60%。

　　在樓市供不應求的火爆面紗下，北京有“占待銷房總面積六成的住宅尚未賣出”。這令普通買房人大惑不解：不是一直在說房子不多么，怎么一下子冒出“12.7萬套住宅沒賣”呢？

　　其實不怪，有媒體解釋了：部分開發(fā)商在制造“虛假繁榮”騙買房者趕緊購買，一些開發(fā)商又故意囤積房屋醞釀漲價。一句話，有人在囤積居奇，制造“房荒”，從中漁利。

　　誰在掌控樓市供求的核心信息？

　　在房地產市場，開發(fā)商憑啥就能夠囤積房源，制造“供不應求”的假象，以實現(xiàn)“奇貨可居”的目的？

　　一個極為重要的原因在于開發(fā)商對樓市供求核心信息的排他性掌控。一切維系開發(fā)商與購房人之間信息不對稱現(xiàn)狀的行為，客觀上都是在為開發(fā)商囤積房源提供便利。

　　信息不對稱是個老話題了。現(xiàn)在的房地產市場最缺少什么？比土地、房子更為稀缺的是客觀、公正、及時的樓市信息——不是開發(fā)商所釋放的某個樓盤銷售了多少套房子或房價漲跌多少的小道消息，而是由公共部門權威發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對數(shù)據(jù)的客觀解釋性分析。

　　但現(xiàn)在，在很多城市，對于普通老百姓而言，這樣的信息太匱乏了，獲取這類信息太難了。關于房地產的各種評價滿天飛，政府說一套，開發(fā)商說一套，投資者說一套，專家學者們又說一套。“誰都不敢信”“誰都不可信”成了眼下人們對于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產市場公信力缺失的典型表征。

　　如果信息對稱，市場前景是可預期的，人們的市場行為會趨于穩(wěn)健、理性，但現(xiàn)在，在開發(fā)商與購房人之間信息極度不對稱，開發(fā)商掌控了房源、房價、銷售進度、供求比等等對購買行為產生決定性影響的核心信息，購房人不知道下一個月甚至下一周，房價的供應量、需求量，自然也就無從知曉樓市究竟會躍上新的臺階還是真的會穩(wěn)住。

　　在焦灼、迷惘、不可知的心態(tài)下，大道不通，小道流行。而信息最終會影響市場人氣，主流公信力強的信息一再缺失，市場一有風吹草動，就極有可能出現(xiàn)由迷惘到恐慌的蛻變，要么一窩蜂搶購，要么一齊持幣觀望。從這個意義上說，提供具有普遍公信力的房地產信息，比房價漲跌本身更為重要。

　　“饑餓銷售法”：壟斷信息漁利的典型伎倆

　　其實，樓市充斥虛假信息的城市并非北京一地，去年3月，上海樓市“暴熱”之際，不也是各色虛假信息甚囂塵上之時嗎？一些樓盤的“定金合同”中購房人的姓名竟叫“沙皇”，住所是“無可奈何花落去”，身份證號碼竟有13位。無論是不久前廣州開發(fā)商炮制的“地荒”信息，還是北京開發(fā)商營造的“房荒”局面，目的都是通過制造“緊張”的供求關系來謀取利益最大化。

　　“銷控”就是開發(fā)商利用信息優(yōu)勢來調節(jié)供求的慣用手法。所謂“銷控”，又稱“饑餓銷售法”，如明明有100套房子可售，開發(fā)商決不會一次性拿出來賣光，而是第一次先拿出20套位置、房型較差的房子來出售，在幾番造勢之后，給外間留下一開盤就告售罄的熱銷印象；第二次再拿出30套，在“供不應求”中適時提價，先前沒買到房子的人以為“機不可失”，加價也接受，因為“以后還要漲呢”，所以能買到就算賺了。于是，在這股人造“追漲風”之下，開發(fā)商或暗渡陳倉，找個中介聯(lián)手，將剩下的50套房轉給中介，變身“二手房”加價銷售；或者在“沒房了”的吆喝下，慢條斯理地幾套、十幾套地拆零銷售，讓那些急吼吼的排隊買房人去哄搶所謂“最后的晚餐”。

　　業(yè)內人士指出，“銷控”的過程實質上就是開發(fā)商對外封鎖樓盤的真實信息、別有用心地釋放或利用虛假信息從中漁利的過程。由于卡住了信息源頭，在供小于求的市場環(huán)境中，開發(fā)商這一招屢試不爽。發(fā)展到最后就是哄抬房價：開發(fā)商一般先讓中介雇傭人排隊，制造緊張氣氛；在開盤時，讓中介或內部員工高價簽訂幾套房子，中介以此價格為“標桿”，拉抬房價；等真正的買房人憋不住“上鉤”后，房價已被拉高，開發(fā)商再撤銷原訂的高價合同；最后，開發(fā)商大量出貨，中介手中的房子也乘機出手，而最終埋單的只能是老百姓。

　　用什么樣的“道”來與開發(fā)商的“魔法”試比高？

　　道高一尺，魔高一丈。用什么樣的“道”來與開發(fā)商囤積居奇的“魔法”試比高呢？

　　股票市場已有信息披露，房地產市場為何不能有？業(yè)內人士認為，房地產市場和股票市場一樣，容易產生操縱行為，也普遍存在典型示范偏差和羊群效應，追漲殺跌。開發(fā)商利用信息、資金優(yōu)勢，操縱市場屢見不鮮，其行為和股票市場的“做莊”如出一轍。要消除開發(fā)商的囤積居奇，首要的是讓真實的信息在房地產交易中充分暢通。

　　在房地產這個帶有半壟斷色彩(作為一級市場的土地交易基本是壟斷的)、非充分競爭的特殊市場中，單憑消費者的個人努力，恐怕永遠改變不了信息弱勢的地位，跳不出核心信息盲區(qū)的圈子——因為人家開發(fā)商只要以一句“商業(yè)秘密”為由，就對你這些消費者無可奉告了。

　　但政府就不同了，政府作為管理者，完全可以要求開發(fā)商公布其樓盤的詳細信息——如在開盤之前，開發(fā)商申請預售或是銷售許可時，政府可以要求其公布上市的房源套數(shù)、面積、開盤時間、預計價格；在銷售中，主管部門可以要求開發(fā)商及時公布已售套數(shù)、面積、價格，以及可售套數(shù)、面積等等，否則，主管部門有權拒絕辦理預售、銷售許可。應該看到，不少地方政府部門正在嘗試加強信息公開和監(jiān)管，但這種努力顯然還遠遠不夠。

　　一位房地產研究者指出，一個信息不充分的市場必然是發(fā)育不健全的市場，一個信息混亂、“傳聞爆炸”的市場，最終也必然是“共輸”的市場——誰都無法在所有的時間、所有的空間、欺騙所有的人，極端混亂的終極結果便是對市場的埋葬。只有當向社會提供普遍認可的公共信息成為判定房地產主管部門盡職與否的重要標準時，開發(fā)商的囤積居奇才會壽終正寢。（徐壽松 蔡國兆）