中新網4月11日電 據《中國證券報》報道，最近房價的上揚再度引發人們對房地產未來走向的關注，房市的投資空間會發生什么樣的變化呢？

　　從近期來看，房市升溫主要來自兩大因素：一是“兩會”期間，政府釋放的對房地產扶持的聲音減弱了人們對政策調控的擔憂，二是人民幣升值的消息加速了房市的升溫。而香港與國內房地產上市公司年報高峰期的到來，表現不錯的業績又帶來了地產股的繁榮。這是近期房市火熱的原因。

　　從長期來看，在城鎮化與消費升級、拆遷以及投資性需求的三大合力作用下，中國房市的投資空間仍在不斷地被拉升。

　　城鎮化和消費升級主推本輪房市

　　我們認為可以將推動本輪房地產行情興起的主要因素——住房體制改革也歸結于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮化進程加快了住房升級的換代需求，這將各大中心城市的房地產市場推向縱深發展。因此自1997年來，中國的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長，而且我們預測這兩大趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產市場的持續發展奠定堅實的基礎。

　　拆遷帶來的被動需求不容忽視

　　拆遷目前在中國各大城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權威的全國性數據，但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑。考慮到拆遷面積帶來的住宅需求乘數一般在2-3，那么拆遷因素對各地房地產市場的刺激作用是世界其它各國根本無法比擬的。

　　中國為何存在這么大數量的拆遷面積？原因在于原來計劃經濟體制下制造的大量低品質住房的存在，原來的住房市場根本沒有市場化，完全沒有考慮個人獨特的需求，同時建筑質量也非常低，所以目前各地大量的拆遷在某種程度上應該歸結在替歷史還債。

　　因此盡管國家已經在從嚴控制拆遷行為，但我們認為這一趨勢是無法得到根本性的扭轉，事實上從近年天津、南京、武漢等地的情況看，上海大規模拆遷行為幾乎都在重演。

　　投資性需求日益膨脹

　　目前大家對房地產市場到底存在多少投資性需求一直存在爭論，但從零點公司在2005年初的一個調查結果來看，外地人對各大中心城市房地產市場的貢獻甚大。

　　盡管我們認為城鎮化和消費升級也是外地人購房的主要原因，但不排除大量的投機性購房行為的存在。如果進一步分析大量投資性房地產需求存在的根本原因，我們認為國內外資金的取向是明顯不同的，國內外資金由于不同的原因都將房地產作為自己理想的投資目標，導致國內房地產投資性需求日益膨脹，而且這種趨勢似乎在短期內無法改變。

　　國內資金

　　由于社會保障體系改革的滯后，醫療、教育、養老保險覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來的不確定性深存擔憂；而醫療、教育等價格大幅上漲以及即將進行的電煤水氣等資源產品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產作為重要的保值增值手段。據麥肯錫2005年一項社會調查結果看，超過一半以上的受訪者都認為擁有房地產是最明智的投資方式之一。

　　國際資金

　　這些資金的邏輯更為簡單：隨著中國經濟在世界經濟中地位的不斷提升，那么他們必須增加在中國的資產配置比例，而房地產作為一種流動性較好的資產，無疑會得到部分資金的青睞。

　　另外，人民幣升值是支持國際資金青睞中國房地產市場的其中一個主要因素。因為日本和韓國的貨幣升值期間房地產市場都有非常好的表現，因此如果這些國際資金能投資房地產，那么就有望獲得匯率升值和房地產價格上升的雙重收益。從支持這三大房地產需求的根本原因分析，我們認為短期內這些原因難以發生根本性的轉變，因此房地產需求依然會保持比較旺盛的趨勢。（余志勇）