中新網3月31日電 全國工商聯房地產商會會長聶梅生近日撰文指出，如果把宏觀調控看成是一場改革，是1998年房改的深化，那么就會發現持續了兩年多的宏觀調控已經使中國房地產業發生了深刻的變化，這變化將極大地影響著未來中國的房地產業，乃至經濟和社會發展。
房地產重心的傾斜
文章指出，從1998年至今，房地產業毫無例外地被列入經濟領域中的“支柱產業”、“經濟增長點”、“消費熱點”等等，甚至在當年啟動經濟適用房的背景也是有消納過剩的鋼材等經濟原因。這是在“以經濟建設為中心”的戰略方針指導下的必然。當前，房地產仍然是中國經濟的重要領域，對房地產的宏觀調控正是體現了它的作用。
在中央提出了建立和諧社會和科學發展觀的大形勢下，必然會對房地產業產生深遠的影響。在強勁地體現了房地產的經濟功能之后，現在該向其社會功能傾斜。對公眾住房的政策性引導是房地產發展最重要的決定性因素。房價居高不下的原因是和住房政策對公眾的引導不無關系。應當把“人人擁有”改為“人人享有”，強調人人有居住權而不是人人有房產權。
目前中國城鎮人均住房建筑面積達到26㎡(十五規劃目標2005年達到22㎡，已經提前完成)，人均GDP為1700美元，而香港與日本的人均GDP都超過了34000美元(為中國的20倍)，而城市居民的住房面積僅有7.1㎡和15.8㎡,相比之下我們似乎有未富先奢之嫌吧! 戶均建筑面積過大，不僅使得一套住宅的總價太高，而且對土地、能源等資源的消耗也不符和科學發展觀，正如國家“十一五”規劃中提出的“提高建筑物質量，延長使用壽命，提倡簡約實用的建筑裝修”和“發展節能、省地型公共建筑和住宅”。現在到了從強調人均住房面積轉到強調住宅功能質量的階段了，這符合國家“十五”、“十一五”規劃要求。
房地產金融加速破殼
文章指出，宏觀調控以前可以說：“中國只有房地產信貸，沒有房地產金融”。當前，在海外資本大舉進入中國房地產市場的形勢下，中國的房地產金融也正在緊鑼密鼓地涌動，正是宏觀調控催生了中國房地產金融。
當前外資進入中國的形式有三種：國際地產基金、國外金融機構的債權資本和海外房地產熱錢。估計自2003年宏觀調控以來，外資投資(股權+債權)達150億美元，試圖進入達的1000億美元。而外資金融機構進入中國房地產市場賭三件事：人民幣升值、房地產利潤、利率上調。 此外，國內銀行的房地產貸款余額在2004年底為26306.3億元，2005年一季度為27650.6億元，而2005年底已經達到30000億元。預計將來的發展空間為現在的5.9倍, 約14萬億元(數據來自REICO報告)，因此應當重視中國的房地產金融。
中國房地產本來重點是住宅，以往的政策又促使開發商建完房之后幾乎全都買掉，很少留物業，正是這樣的市場給國內外的炒家以很好的機會暴利炒房，現在國外熱錢炒完了房又來買物業，中國的良性物業本來就不多，需要時間來培育，我們還有多少家當？
總之，中國的房地產政策應當支持中國的企業和中國的金融機構，應盡快建立中國房地產金融體系，拓寬融資渠道，建立房地產產業基金和信托基金等。
科學發展觀催生了綠色建筑
文章指出，宏觀調控觸動了房地產產業結構的調整，企業開始重視核心競爭力，科學發展觀的提出使科技含量很高的綠色建筑得以發展。
科技轉化為核心競爭力的過程必然經歷從初期的住宅產業化的提出階段，發展到今天的科學發展觀指導下的節能省地、綠色建筑階段。同時，能夠形成市場需求的技術才是轉化為競爭力的前提條件，而目前中國的綠色建筑技術的系統性、成熟程度、性價比等尚需完善。因此，節能省地型綠色建筑同樣需要資本市場的支持，技術+資本可以使一個產業騰飛的定律不僅僅在IT網絡經濟中起作用，在房地產中照樣管用。
國家在政策上的支持十分必要，建議起草新一輪的推動節能省地型建筑的國家各部委聯合發文，將資源、環境、科技、標準、以及在金融、稅務方面的激勵機制包括進去。
總之，2006年房地產業各界將在變化了的游戲規則下做出更加理性的選擇。
