中新網3月20日電 據《經濟參考報》報道，近來，上海樓市遭遇來自內、外部作用力與反作用力，以及預期壓力的“三重門”。分析人士認為，在此形勢下，震蕩調整、穩中趨跌，將是2006年上海樓市的主基調。

　　內：供給鐵定放量，交易長期低迷

　　作為上海市房屋和土地資源主管部門的官方網站，“網上房地產”的交易數據顯示，自3月份以來，因為新盤陸續上市，上海房地產市場商品住宅的供應量一改一、二月份的縮量態勢，持續放大，連創自今年以來的周供應量新高。

　　進入3月份，借春季房展會的推動，大部分具備預售條件的樓盤紛紛擇機上市，新增供應量大幅增長成為必然。據悉，目前上海樓市網上可交易的商品房已達1850萬平方米，2005年已取得預售證、但未開盤的樓盤尚有80個左右，此外，2006年還有大量新盤要開。據此，供應放量已成鐵律。但市場窘境并未改觀，眼下成交量仍維持在日均約5萬平方米的水平，相比年初雖有所回升，但與供應量相比，銷售率仍然偏低。

　　與此同時，商品住宅價格整體下降趨勢較為明顯，成交均價緩步下滑，尤其是內環房產成交均價一直在下降，目前均價在每平方米1.3萬元左右，較月初下調了約500元。并且，市場熱點基本集中在少數降價明顯或性價比較高的樓盤，尤其是在同一板塊上，價格偏低的樓盤成交量明顯走高，價格相對較高的樓盤銷售速度較慢。

　　中國指數研究所日前對上海、北京、深圳、武漢、重慶五城市居民的購房決策調顯示，上海31%的購房者認為價格是首要的考慮因素。正因為價格沒有調整到位，居民的錢袋仍不愿意打開。對此，最能說明問題的是銀行個人放貸的不斷萎縮。

　　3月中旬，央行上海總部在今年2月份上海市貨幣信貸運行情況報告中指出，上海房貸連續第8個月萎縮，中資銀行個人住房貸款大幅減少了36億元，創下了自去年7月以來的最高紀錄。同期，上海統計局公布的金融運行概況顯示，2005年上海市住房按揭貸款余額2644.94億元，年內新增不足200億元，同比少增528.69億元。可見，個人房貸跌勢一直在持續。換言之，樓市交易長期低迷。

　　外：境外樓盤爭奪買主，基金、股市分羹樓市

　　就在上海房地產市場內部購買力尚不能充分啟動的情況下，若干外力已虎視眈眈，欲“挖墻腳”。在剛剛閉幕的“2006上海之春”房展會上，外地樓盤爭搶購買力和業外資本市場分流“房產投資款”的雙重壓力不期而至，正在對上海房市釜底抽薪。

　　在上海展覽中心——也就是“上海之春”房展會的場館所在地，一股“外來和尚”喧賓奪主的氣氛撲面而來。巨幅外地樓盤廣告矗立在展館廣場的正中央，引人注目；進入會展的東館，這里幾乎是外地樓盤的天下：不僅有來自北海、三亞、海口等地的樓市“遠征軍”，更有來自蘇州、昆山、太倉、南京等上海周邊地區的“多兵種部隊”。特別是以上海“后花園”自居、毗鄰上海的長三角“內圈”樓盤，顯然已將上海買家列為了目標客戶，它們索性將“上海”作為自己的主打概念之一。

　　這些“外來部隊”意圖非常明顯，分羹上海樓市的購買力。他們多以每平方米兩三千元、甚至一千多元極具“殺傷力”的誘人價格和便捷的交通、優越的人居環境、未來升值潛力等，來吸引上海人向他們松開捂緊的口袋。

　　預期：各方持續看跌，年內震蕩微調

　　不僅現實購買力不旺，人們對上海樓市的預期仍是普遍看跌。中國指數研究所日前對上海、北京、深圳、武漢、重慶五城市居民購房意愿所作的調查顯示，目前上海投資和投機性購房需求受到有效抑制，用于出租和轉手套利的投資和投機性購房比例只有6%。無論是投資還是投機者，近期都不會入市。

　　在房地產專家對房地產行業發展前景和價格走勢的判斷方面，上海的市場專家表現謹慎，有6%的人認為樓市可能走下坡路，超過50%的專家看淡市場發展，只有40%左右的專家看好未來市場。具體到2006年房價走勢，絕大多數(82%)市場專家認為樓市價格將出現輕微下調。

　　不僅消費者、業內專家對上海樓市預期謹慎，就連開發商自身也不看好2006年的上海樓市。中國指數研究所所做的上述調查顯示，上海開發商認為2006年房價會上漲的比例為零，其中，有45%的人認為上海房價將會微跌；有22%的人認為上海房價將會大幅下降；另有22%的上海房地產企業家認為政策對樓市的影響將是不利的。(徐壽松 夏雪)