中新網(wǎng)1月20日電 據(jù)《東方早報》報道，隨著上海房價逐步回歸理性，滬上一些自住需求也開始緩慢釋放出來。在市場供應(yīng)充足購房者選擇余地增加的情況下，買房究竟是向開發(fā)商買新房，還是通過房產(chǎn)中介買二手房？房價波動期買房應(yīng)該注意哪些問題？

　　業(yè)內(nèi)專家指出，雖然目前市場上有一批房源價格比高峰時下調(diào)幅度較大，但是客戶購買時也要注意防范風(fēng)險，根據(jù)實際情況選擇購買一手房或二手房。

　　購房者應(yīng)“量需選房”

　　從房型上來說，新房的選擇余地較大，可在多幢或者一幢的不同層次、不同位置進(jìn)行挑選，而二手房只能在賣家拋售的樓盤中選擇，相對選擇余地較小；在價格方面，一手新盤基本“一房一價”，位置好一點、樓層高一點就要貴一些。

　　而次新房的標(biāo)價相對就不會有如此細(xì)化的價格差，只要買賣雙方談妥，即便是較好的二手房，消費者也可能拿到市場的最低價。當(dāng)然，二手房都是現(xiàn)房，“即買即住”的特點也使得二手房市場長盛不衰。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，新房與次新房各有長短利弊，對于購房者來說要按照自己的需求，來具體選擇。但在如今房地產(chǎn)價格下跌的過程中，除了要考慮實際需求因素外，還需警惕一些房價下跌幅度明顯的房子，一些已經(jīng)跌破首付成數(shù)房子購買時更要謹(jǐn)慎。“也就是房價已低于房東買進(jìn)價30%左右的二手房，另一種是房價低于開發(fā)商先期開盤價20%~30%的樓盤，購買風(fēng)險相對要大一些。”

　　預(yù)售房需考慮退房風(fēng)險

　　預(yù)售房在銷售過程中，開發(fā)商普遍采取的銷售策略是幾幢或一幢的土建結(jié)構(gòu)封頂后，分批獲準(zhǔn)預(yù)售或滾動推出銷售，一般少則幾十套，多則一百多套。但在目前樓市由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)移的前提下，每一次預(yù)售的期房受到調(diào)控政策與整個市場規(guī)律的影響，開發(fā)商的定價會比先期開盤的樓盤低，而由此將引發(fā)購房者不滿。房價調(diào)整是退房現(xiàn)象發(fā)生的真實原因。因此買房者需要特別留意那些橫跨樓市調(diào)控周期推出的樓盤，即在2005年3月份前已有房產(chǎn)售出、3月份后仍有后續(xù)供應(yīng)的項目。如果當(dāng)初買房時購房合同約定不清，一旦開發(fā)商定價過低，就有可能會被卷入索賠的風(fēng)浪里。

　　據(jù)悉，從目前法律環(huán)境來講，可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種，約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件，如約定開發(fā)商延遲交房超過一定期限，小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容，在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等，約定要求索賠內(nèi)容，因此為保障自身權(quán)益，避免沒必要的糾紛，購房者不妨在與開發(fā)商簽訂合同時對“退房內(nèi)容”進(jìn)行約定，這樣一旦發(fā)生糾紛，開發(fā)商也無從推諉。

　　次新房應(yīng)留意產(chǎn)權(quán)歸屬

　　目前的房產(chǎn)交易中，新房一般首付比例在20%~30%左右，二手房的基本首付比例占30%~40%，就拿一套總價150萬元買進(jìn)的樓盤為例，房東當(dāng)初首付款30%款項計45萬，如果現(xiàn)在這套房跌到120萬元，那按照二手房首付30%來看，買進(jìn)方的首付款近36萬，還不能抵充當(dāng)初房東的首付。

　　“因此購買2005年3月份之前買進(jìn)的高價樓盤，就需要特別當(dāng)心了。”房東(特別是外地人士或外籍人士)可能會因資金周轉(zhuǎn)問題，而造成購房款沒有及時歸還銀行，這不光會造成銀行的壞賬，還會出現(xiàn)因買賣房產(chǎn)而引發(fā)的官司。

　　據(jù)悉，以前的房地產(chǎn)權(quán)證上對他項(房地產(chǎn)抵押情況)都有注明，但現(xiàn)在的房產(chǎn)證上已無此類標(biāo)示，因此查詢房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬及抵押情況就顯得尤為重要。消費者在購買二手房時，除查看房地產(chǎn)權(quán)證外，還應(yīng)委托中介公司到房地產(chǎn)交易中心查詢相關(guān)資訊，看看該物業(yè)是否有被銀行抵押、查封，產(chǎn)權(quán)是否清晰。(劉穎娟)