中新網1月20日電 近日，北京朝陽法院首次對拒不撤出小區的物業公司實施強制執行，使得人們再一次聚焦業主與物業管理公司的關系問題。

　　今日出版的《新京報》載文指出，就目前的司法實踐看，導致業主與物業管理公司之間形成權利義務關系的物業服務合同，其性質被確認為民事合同。而現實生活中物業管理公司的“管理服務”行為遠遠超出了民事行為的范疇。至于部分物業管理公司為解決物業糾紛而采取的斷水、斷電、封門等“強制措施”更是遠遠超出了民事主體的“自救措施”，即使是政府，由于依法行政的約束，也不能望其頸背。人們不得不靜下心來想一想物業管理公司的功能和存在的現實性問題。

　　從法理上講，依據民事合同是不能獲得公共管理權力的。而當前物業管理公司的“管理服務”早就超出了“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”的范疇，已經借助所謂維護“物業小區”管理秩序的名義，從“管理物業”擴展至“管理業主、租戶及一切進入小區的人和相關事宜”。

　　莫非法律賦予了他們依據“民事合同”可以獲得“公共管理”甚至“強制實施管理服務”的權力？其實，“物業小區”真正應當行使公共管理職能的主體是業主自治組織。業主自治組織和居民自治組織一樣，是公共管理的主體，是業主行使自治權的機構，而不應是單純的“公共財產管理機構”。當前作為業主自治組織的業主大會(及業主委員會)的職能缺失問題，實質上有許多主觀和客觀的原因。

　　當業主們由于規則的漏洞或意識的缺失，無法或懶于培育一個成熟的業主自治組織時，他們也許會出于減少自治成本或參與風險的考慮，主動或被動地接受一個“二政府”，但最終會發現為此付出了巨大的物質和精神代價；而當“物業小區”擁有一個成熟的業主自治組織時，業主們就會發現不需要也不可能產生“二政府”式的物業管理公司，盡管付出了自治成本、承擔了參與風險，卻節省了可觀的財富，更重要的是積累了城市社區自治經驗和成果。如果我們想到這些，即使自治實踐歷經坎坷，也應當耐心地、堅定地走下去，切不可圖一時省事。

　　也許有人會講，如果沒有物業管理公司，就算業主自治組織承擔了公共管理職能，“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”的事務由誰來承擔？難道分別雇人做？那樣多不經濟！

　　順便提一下，數字也許會幫助我們長記性。如果一個樓盤有10個單元門，每個單元門有12層，每層兩戶，每戶建筑面積100平方米，物業費用為每月3元/平方米(這一標準目前并不算高)，則該樓盤業主們一年所交納的物業管理費為86.4萬元人民幣，請各位想一想，在目前國情條件下，付出這筆錢應當享受到什么樣的服務？而現實生活中的絕大多數物業管理公司提供了什么樣的服務！其所耗費的社會成本高昂，而產出效益則極不相稱。

　　即使沒有物業管理公司，業主們恐怕也不難用明顯少于物業管理費的錢找到適當的分類服務提供者——保安找最好的保安公司，清潔找最好的清潔公司等等。

　　如果經歷了一番周折，業主們覺得還是需要專業的物業公司，那時再出現的物業公司已經是消費者自然需要和市場自由選擇的產物，對慣于信任甚至依賴經驗的中國人而言，具有存在的合理性和現實性，其畸形的發展和運作可以受到業主自治組織嚴格的制約，并非不可避免。兩相對比，我們是否應當質問：非要物業管理公司不可嗎？(陳欣新）