中新網(wǎng)12月5日電 對(duì)于北京市房?jī)r(jià)居高不下的原因，通常人們認(rèn)為這是高成本以及供不應(yīng)求造成的。為什么一提到要降低房?jī)r(jià)人們就想到降低成本，而沒有想到競(jìng)爭(zhēng)？進(jìn)一步地，為什么開發(fā)商的成本降不下來？供不應(yīng)求是何種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀態(tài)？高房?jī)r(jià)的背后到底隱藏著什么？
據(jù)《市場(chǎng)報(bào)》報(bào)道，日前，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室博士況偉大表示，高成本與高需求并未揭示出高房?jī)r(jià)的本質(zhì)，北京市房?jī)r(jià)居高不下的根本原因在于壟斷。
壟斷是高房?jī)r(jià)的根本原因
況偉大認(rèn)為，房?jī)r(jià)問題本身非常復(fù)雜，既涉及微觀，也涉及宏觀，所以必須從微觀市場(chǎng)和資本市場(chǎng)入手，微觀市場(chǎng)解釋消費(fèi)行為，資本市場(chǎng)解釋投資行為，才能真正從房?jī)r(jià)的形成機(jī)制講明白。
他說，盡管北京市有幾千家開發(fā)商，他們實(shí)際上并非在同一市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的只是相鄰的少數(shù)幾家開發(fā)商。同時(shí)，相鄰競(jìng)爭(zhēng)的開發(fā)商，其定價(jià)采取了價(jià)格領(lǐng)袖制的形式。也就是說，由首先來此地開發(fā)的開發(fā)商制定房?jī)r(jià)，后來者跟隨其價(jià)格走。
況偉大認(rèn)為，價(jià)格領(lǐng)袖制實(shí)際上就是價(jià)格合謀或價(jià)格勾結(jié)，而價(jià)格合謀的實(shí)質(zhì)是壟斷。在其所調(diào)查的北京市27家開發(fā)商中，有2家開發(fā)商與其他開發(fā)商共同定價(jià)，有17家開發(fā)商跟隨其他企業(yè)的房?jī)r(jià)。這也印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格領(lǐng)袖制或價(jià)格合謀。
況偉大也從資本角度進(jìn)行了分析，購房行為既是一種消費(fèi)行為，同時(shí)也是一種投資行為，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在北京的購房行為中，純粹的投資行為比例占了20%左右。而房地產(chǎn)本身作為一種稀缺資源，供不應(yīng)求，這就決定消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)預(yù)期。加上房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為的盛行，在房?jī)r(jià)被壟斷的基礎(chǔ)之上，又從另一個(gè)方面拉動(dòng)了房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。
政府必須對(duì)壟斷進(jìn)行管制
況偉大說，從目前政府控制房?jī)r(jià)所運(yùn)用的宏觀調(diào)控手段和出臺(tái)的一系列經(jīng)濟(jì)政策看，政府還沒有正確處理與市場(chǎng)之間的關(guān)系，造成政府角色的缺位與越位，市場(chǎng)運(yùn)行效果不理想。
一方面，在壟斷下，開發(fā)商缺乏降低成本的內(nèi)在機(jī)制。也就是說，開發(fā)商為政府和消費(fèi)者降低成本缺乏動(dòng)力，開發(fā)商只有為自己降低成本才有動(dòng)力，而這一動(dòng)力離開競(jìng)爭(zhēng)難以奏效。另一方面，在壟斷下，開發(fā)商能索取一個(gè)高價(jià)就不會(huì)索取一個(gè)低價(jià)。
他認(rèn)為，政府的缺位表現(xiàn)在，首先，政府沒有對(duì)壟斷進(jìn)行管制。這是因?yàn)椋环矫骈_發(fā)商替政府繳納了實(shí)物地租，另一方面政府并不認(rèn)為住宅的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)為壟斷性的。其次，政府自己沒有提供安居房、經(jīng)濟(jì)適用房這類具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，而是將希望寄托在惟利是圖的開發(fā)商身上。再次，政府沒有提供實(shí)物地租、房屋質(zhì)量安全這類具有公共產(chǎn)品性質(zhì)的產(chǎn)品，而是將其推給了私人企業(yè)。
而政府的越位表現(xiàn)在，其一，限制中小企業(yè)進(jìn)入住宅市場(chǎng)。其二，人為地劃分三個(gè)不同供應(yīng)體系，實(shí)際上，提供任何產(chǎn)品是開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)自己決定的，而不是由政府決定的。其三，政府管制的目標(biāo)不明確，以至于管制措施不得力、管制效果不理想。
況偉大博士指出，要使北京市居高不下的房?jī)r(jià)降下來，必須對(duì)壟斷進(jìn)行管制，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)。就北京市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀而言，政府的管制主要有兩個(gè)方面。第一，政府可以對(duì)北京市的房?jī)r(jià)進(jìn)行價(jià)格管制，為了克服開發(fā)商與政府之間信息的不對(duì)稱，管制價(jià)格可采用激勵(lì)性機(jī)制，讓開發(fā)商說出真實(shí)成本。第二，政府要打破壟斷，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)。政府在拍賣住宅開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，盡可能將大項(xiàng)目拆分成許多小項(xiàng)目，由不同開發(fā)商來開發(fā)，在同一區(qū)域或相鄰區(qū)域營造相互競(jìng)爭(zhēng)的氛圍。(郝濤）
