中新網(wǎng)11月30日電 據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，據(jù)北京市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2005年1至10月，全市存量住房買(mǎi)賣(mài)平均價(jià)格為4365元／平方米，相比1至9月的4277元／平方米，環(huán)比上漲2.06%；而1至10月商品住宅期房平均交易價(jià)格為6781元／平方米，相比1至9月的6758元／平方米，環(huán)比上漲僅為0.34%。該數(shù)據(jù)說(shuō)明，商品房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度低于二手房的環(huán)比漲幅。

　　稅負(fù)抬高二手房?jī)r(jià)漲幅

　　據(jù)“鏈家”方面分析，自5月七部委出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)于房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)要征收相應(yīng)的稅費(fèi)；10月7日，國(guó)稅總局下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問(wèn)題的通知》，明確存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)現(xiàn)“一窗式”征收并且嚴(yán)格堅(jiān)持依法納稅。正是因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)的稅負(fù)增加，在一定程度上促成了二手房交易價(jià)格的上升。

　　從目前京城二手房的供給看，5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的占到49.95%左右，其中兩年之內(nèi)的占到24%左右；結(jié)合當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)狀以及較強(qiáng)的剛性自住訴求，現(xiàn)實(shí)交易中，出售者將稅負(fù)成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，最終會(huì)反映在房?jī)r(jià)上，促成二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅會(huì)高于商品住宅期房環(huán)比漲幅。

　　房貸收縮迫使消費(fèi)升級(jí)

　　二手房?jī)r(jià)上漲幅度高于商品房，還與二手房市場(chǎng)特殊的房貸背景有關(guān)。銀行紛紛收緊了房貸口子，特別是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。大部分銀行都出臺(tái)了對(duì)于1990年之前的二手房實(shí)行禁貸的政策，對(duì)于房齡在5年以內(nèi)的二手房最多可以貸到7成，5年至10年的二手房最多可以貸到6成，10年至15年的二手房最多只能貸5成。

　　房貸緊縮產(chǎn)生兩方面的影響，一方面，影響了二手房市場(chǎng)的需求，目前將近70%至80%的投資置業(yè)者希望通過(guò)銀行貸款來(lái)完成二手房的投資置業(yè)。但是，由于二手房自身的一些特殊性，比如房齡問(wèn)題、折舊問(wèn)題、評(píng)估問(wèn)題，以及金融機(jī)構(gòu)房貸緊縮，2004年的京城二手房成交客戶中，只有將近35.88%的人群通過(guò)銀行貸款完成投資置業(yè)。另一方面，二手房貸款滿足了許多購(gòu)買(mǎi)能力不足的二手房消費(fèi)者的住房需求，但由于限貸，使得這部分人被攔在了二手房購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)之外，使得二手房市場(chǎng)所面臨的消費(fèi)群體平均購(gòu)買(mǎi)力提升，也提高了市場(chǎng)對(duì)二手房高房?jī)r(jià)的承受力，從而使得二手房?jī)r(jià)格上漲具備更強(qiáng)的后勁。

　　郊區(qū)二手房?jī)r(jià)漲幅較快

　　據(jù)分析，北京通州、昌平和大興三大郊區(qū)的二手房成交量2005年急速上升，從去年占總成交量的8%上漲到今年的15%，由市建委頒布的上半年指導(dǎo)價(jià)也可以看出，與2004年上半年相比，北京10個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣典型區(qū)域價(jià)格上漲幅度高于城八區(qū)。由于郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格增幅較大，整體帶動(dòng)了二手房均價(jià)漲幅走高，而相比之下，五環(huán)以外和郊區(qū)的很多新樓盤(pán)價(jià)格基本平穩(wěn)。這也是二手房?jī)r(jià)漲幅趕超新商品房的原因之一。

　　今年前10月，二手房和商品房約2%的價(jià)格漲幅差雖不算大，但顯示了商品房市場(chǎng)受市場(chǎng)調(diào)控影響較大，也反映出北京市二手房市場(chǎng)持續(xù)供需兩旺的市場(chǎng)行情。（一度）