中新網(wǎng)10月28日電 據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，“如果角色分工細(xì)化和商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的前提不存在，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)成為沒(méi)有工具、沒(méi)有規(guī)則、不知道誰(shuí)是裁判的市場(chǎng)。”在27日召開(kāi)的2005中國(guó)(上海)商業(yè)地產(chǎn)國(guó)際峰會(huì)上，國(guó)家建設(shè)部政策研究中心主任陳淮力陳中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前發(fā)展中的兩大問(wèn)題。
“需要有基金的參與，這是大城市資本市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中必要的一步。”陳淮說(shuō)。他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是持有型地產(chǎn)，并不通過(guò)居住消費(fèi)和買(mǎi)賣(mài)差價(jià)獲得收益，而是經(jīng)持有過(guò)程中的流通獲得升值，實(shí)現(xiàn)收益。持有商業(yè)地產(chǎn)一定要有金融資本支持，尤其在大型產(chǎn)權(quán)并購(gòu)案中，以及一些專(zhuān)門(mén)持有物業(yè)的投資集團(tuán)中，如果沒(méi)有長(zhǎng)期金融品種支持，就不可能靈活有效地進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)作。
在中國(guó)很多大城市，諸多購(gòu)物中心出售給散客后，往往導(dǎo)致小業(yè)主招商遇阻，自己被迫成為小經(jīng)營(yíng)者，陳淮認(rèn)為，這并不是合理的商業(yè)地產(chǎn)方式。
“如果像股市一樣僅靠散客進(jìn)出，不足以支持商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)資本融資。”陳淮認(rèn)為，應(yīng)該重新尋找業(yè)主，構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理、規(guī)模強(qiáng)大的業(yè)主隊(duì)伍。
這樣的隊(duì)伍理所當(dāng)然包括全球性的機(jī)構(gòu)投資者。今年以來(lái)，摩根士丹利、西蒙和嘉德置地已紛紛在中國(guó)內(nèi)地大舉購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，以期探路內(nèi)地物業(yè)包海外上市的REITs之路。而海外機(jī)構(gòu)的資金并非商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的唯一稻草。構(gòu)建合理的商業(yè)地產(chǎn)模式，在金融系統(tǒng)內(nèi)建立針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的金融中長(zhǎng)期創(chuàng)新貸款，也成為專(zhuān)家力薦之道。
商鋪經(jīng)營(yíng)者面對(duì)商業(yè)流通領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)市場(chǎng)持有風(fēng)險(xiǎn)和由銀行按揭貸款帶來(lái)的金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必難以承受。陳淮認(rèn)為，需要發(fā)展獨(dú)立專(zhuān)門(mén)持有商業(yè)地產(chǎn)的角色。“商業(yè)地產(chǎn)誰(shuí)來(lái)持有，這是迫切需要弄明白的事情。中國(guó)加入WTO后，能夠與國(guó)外大型商業(yè)資本對(duì)抗的企業(yè)目前并不多，強(qiáng)大中國(guó)的商業(yè)資本隊(duì)伍要放在第一位。”陳淮表示，如果沒(méi)有強(qiáng)大的專(zhuān)門(mén)在流通領(lǐng)域獨(dú)立承擔(dān)流通風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域分工發(fā)展、促進(jìn)生產(chǎn)消費(fèi)結(jié)合的渠道，這不符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要。
在最新發(fā)布的《制定十一五規(guī)劃的建議》中，已有若干內(nèi)容引起商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)人士的關(guān)注。文件明確指出，大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；和商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的是進(jìn)一步循序漸進(jìn)中國(guó)城市化，城鄉(xiāng)平衡發(fā)育；加快發(fā)展城市軌道交通。
陳淮認(rèn)為，這些內(nèi)容最終都將直接反映在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求上，昭示了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景巨大。(王舒)
