9月份已經(jīng)過去，期盼中的“金九”卻并未出現(xiàn)，市場(chǎng)觀望氣氛繼續(xù)加重，多空雙方的觀點(diǎn)也在悄然轉(zhuǎn)變：“空頭偶像”蔡為民表示，樓市明年年初將探明底部；而原多方代表人物洪曦卻認(rèn)為，房產(chǎn)不宜作為投資品，1年之內(nèi)機(jī)會(huì)不多。
多方
蔡為民：明年初“揀便宜貨”
網(wǎng)友冠以“空頭偶像”的衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民，其最廣為人知的觀點(diǎn)是，上海房地產(chǎn)會(huì)下跌30%。
捂盤難有實(shí)質(zhì)性幫助
蔡為民是以臺(tái)灣樓市上世紀(jì)90年代早期出現(xiàn)的下挫并持續(xù)低迷的例子作為上述觀點(diǎn)的依據(jù)。如今，在堅(jiān)持“下跌30%”的觀點(diǎn)的同時(shí)，他還強(qiáng)調(diào)，隨著樓市在第四季度進(jìn)一步下跌，一些“揀便宜貨”的機(jī)會(huì)將會(huì)出現(xiàn)在投資者眼前。
“第四季度將是第三季度房產(chǎn)走勢(shì)的延續(xù)”，蔡為民指出，現(xiàn)在不少開發(fā)商采取了延遲開盤的觀望態(tài)度，但此舉也使得開發(fā)商的資金鏈必須接受更大程度地考驗(yàn)。事實(shí)上，延遲推盤對(duì)開發(fā)商難有實(shí)質(zhì)性幫助，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，開發(fā)商除了降價(jià)別無他法，如果錯(cuò)過“金九銀十”這一傳統(tǒng)的購房旺季，推盤難度將進(jìn)一步增加，也就意味著，等開發(fā)商資金鏈繃不住的時(shí)候，還是要通過更大幅度地降價(jià)來回籠資金。
中心樓盤風(fēng)險(xiǎn)較小
據(jù)了解，曾經(jīng)公布要在9月中下旬開盤的16個(gè)新盤中，目前已有9個(gè)表示開盤時(shí)間將延遲到10月份以后。
在這樣的趨勢(shì)下，蔡為民認(rèn)為，10月份至11月份將會(huì)出現(xiàn)一輪更大規(guī)模的房?jī)r(jià)下調(diào)，對(duì)投資者而言，這段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)一定的投資機(jī)會(huì)�！叭绻獟阋素�，一些發(fā)展前景看好的區(qū)域值得關(guān)注，比如靜安、長(zhǎng)寧，在市中心接盤風(fēng)險(xiǎn)較小�！�
目前，上海市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)在回落。以靜安為例，相比該區(qū)中心區(qū)域今年年初超過3萬元/平方米的高位，8月份推盤的靜安四季精裝修房均價(jià)則小降至2.6萬元/平方米。蔡為民認(rèn)為，靜安區(qū)房?jī)r(jià)還有一定的下跌空間，1.7萬-1.8萬元/平方米的價(jià)格對(duì)投資者來說是比較有誘惑力的，這樣的價(jià)格完全有望在今年年底出現(xiàn)。
蔡為民還指出，“有潛力的低價(jià)樓盤”亦是投資者揀便宜貨的機(jī)會(huì)所在，這主要是指那些為緩解開發(fā)商資金面的緊張狀況，采取“跳水式”降價(jià)的樓盤。事實(shí)上，不少境外資金在等待這樣的入場(chǎng)機(jī)會(huì)，據(jù)了解，有一個(gè)來自中國(guó)臺(tái)灣的購房團(tuán)正在尋覓合適的樓盤。
明年初探明底部
當(dāng)然，第四季度房市的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，投資者不可忽視。
“其中政策面的不確定性給投資者出了一個(gè)難題”，蔡為民指出，房市政策面的“假空襲警報(bào)”在第三季度曾屢屢出現(xiàn)，征收個(gè)人所得稅、取消預(yù)售制度等議論已經(jīng)讓投資者如驚弓之鳥。對(duì)此，投資者在進(jìn)行決策時(shí)，首要要考慮資金操作的安全性，選擇能方便、及時(shí)脫手的樓盤，其次才是利潤(rùn)最大化。蔡為民特意提及九亭、松江一帶的樓盤，價(jià)格持續(xù)大幅回落，確實(shí)給投資者提供了一定的入場(chǎng)機(jī)會(huì)，但必須考慮到這些樓盤難以脫手的風(fēng)險(xiǎn)。
“今年整體下跌25%，明年初還有5%左右的跌幅”，蔡為民認(rèn)為滬上樓市將在第四季度繼續(xù)調(diào)整，明年年初才會(huì)逐步進(jìn)入底部盤整的階段。
空方
洪曦：一年內(nèi)樓市機(jī)會(huì)不多
“現(xiàn)在，投資者不要把房產(chǎn)當(dāng)作投資品種，1年內(nèi)上海樓市沒什么機(jī)會(huì)”，前段時(shí)間一直看多的個(gè)人投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦，最近觀點(diǎn)有了變化。
對(duì)國(guó)際熱錢的吸引力下降
洪曦并不認(rèn)為自己的角色由多頭轉(zhuǎn)換為空頭，“幾個(gè)對(duì)投資者最有參考價(jià)值的金融指標(biāo)發(fā)生了變動(dòng)，所以投資決策也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。”
洪曦指出，投資決策的一個(gè)重要參考是貨幣市場(chǎng)基金收益率。據(jù)悉，中國(guó)的貨幣市場(chǎng)基金收益率在今年3月份(當(dāng)時(shí)約3%)后一路下滑，最近發(fā)行的一年期央票收益率只有1.34%，3個(gè)月期央票的收益率僅為1.0859%。
洪曦認(rèn)為，由于美國(guó)的債券收益率基本上穩(wěn)定在4%以上，這就意味著外資若要賭人民幣升值，必須預(yù)期人民幣1年內(nèi)有3%以上的升幅，風(fēng)險(xiǎn)比較大，這樣的信號(hào)對(duì)上海樓市并非利好。
他還列出了另一組值得注意的指標(biāo)：滬上房地產(chǎn)的回報(bào)率基本在3%左右，而海外房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)的收益普遍能達(dá)到5%-6%，趨利的資本自然會(huì)流向回報(bào)更高的投資品種。
房產(chǎn)投資熱情難再
由于目前國(guó)內(nèi)還沒有更好的投資渠道，不能對(duì)投資樓市構(gòu)成很大威脅，更沒重大利好因素出現(xiàn)，這使得樓市處在一個(gè)既無暴漲也無暴跌的狀態(tài)。洪曦認(rèn)為，這種市況并不適合投資套利，哪怕是暴跌都還可以做空。如果從長(zhǎng)期投資的角度考慮，最重要的衡量指標(biāo)就是房產(chǎn)的租金回報(bào)率，而現(xiàn)在3%的回報(bào)率，意味著買房產(chǎn)和買國(guó)債差不多。
據(jù)了解，今年我國(guó)發(fā)行的三年期和五年期國(guó)債的票面年利率在3%-4%。而國(guó)債的回報(bào)一般被認(rèn)為是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，對(duì)照國(guó)債利率，房產(chǎn)投資的回報(bào)僅是無風(fēng)險(xiǎn)收益，卻沒有投資價(jià)值。
以50萬元的房子為例，如果無風(fēng)險(xiǎn)收益率是3%，年收益為1.5萬元；如果希望實(shí)現(xiàn)5%的年收益率，應(yīng)該是2.5萬元，月租金需達(dá)到2000元；如果加上折舊，以20年為例，每年的折舊為2.5萬元，月租金需達(dá)到4000元。因此，如要投資50萬元的房子，其月租金需達(dá)到4000元才算是有吸引力的投資，即回報(bào)率要有10%(3%是無風(fēng)險(xiǎn)收益，2%是風(fēng)險(xiǎn)收益，5%是折舊攤銷)。
“如果能找到回報(bào)率在6%以上的房產(chǎn)投資項(xiàng)目，還是可以考慮持有的”，洪曦表示，不過這樣的機(jī)會(huì)現(xiàn)在并不多見。
普通房產(chǎn)項(xiàng)目不樂觀
“由于中國(guó)人均占有土地少的狀況不會(huì)改變，地價(jià)上升的趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲的”，洪曦也強(qiáng)調(diào)，“利率、匯率等方面的變化尚不明朗，宏觀調(diào)控的效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)，至少在1年內(nèi)房產(chǎn)沒什么可玩的了�！�
不過洪曦還指出，房?jī)r(jià)的分化趨勢(shì)值得注意。在一些國(guó)際化的高檔社區(qū)，比如古北、碧云等，由于受到外資青睞，整體回報(bào)率將呈上升趨勢(shì)；而普通的房產(chǎn)項(xiàng)目，一方面供給持續(xù)放量，另一方面剛性需求未能提供足夠的現(xiàn)金流，難以支撐其上漲。(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞；作者：陳中小路）
