“如今的樓市好比一鍋‘堅(jiān)硬的稀粥’，各方都在倒騰。”上海一位樓評(píng)人士如是說(shuō)。這一“酷評(píng)”的背景是，國(guó)家九部門(mén)要求各地必須在9月底前公布城市住房建設(shè)規(guī)劃的“大限”已過(guò)，而地方政府出臺(tái)的細(xì)則避實(shí)就虛的多，定量細(xì)化的少；語(yǔ)焉不詳?shù)亩啵魑轿坏纳伲粦叶礇Q的多，操作性強(qiáng)的少，這說(shuō)明樓市調(diào)控有一些“攪和”的因素在，無(wú)疑給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向留下諸多懸念。
避實(shí)就虛，諸多地方細(xì)則流于“表態(tài)”
今年5月28日，建設(shè)部等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，要求“各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布”，其中有兩點(diǎn)備受關(guān)注，一是新建住房結(jié)構(gòu)比例如何落實(shí)，即90平方米以下住房占開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，是放到一個(gè)地區(qū)的建設(shè)總量中去實(shí)施，還是在每個(gè)具體項(xiàng)目中落實(shí)，二是2006年6月1日以前審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，怎樣按上述套型結(jié)構(gòu)比例要求進(jìn)行調(diào)整。
對(duì)于這兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，除深圳細(xì)則明確規(guī)定實(shí)行項(xiàng)目控制外，其他地方的細(xì)則多含糊不清。
9月上旬，北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)布的“國(guó)六條”細(xì)則可謂玄而又玄，規(guī)定“從9月1日起對(duì)新審批的住房項(xiàng)目執(zhí)行新審批流程”，但對(duì)于業(yè)界最關(guān)心的90平方米套型占比在北京如何落實(shí)——是實(shí)行單個(gè)項(xiàng)目管制還是年度總量控制，竟不置一辭。這種定了審批流程卻不定審批內(nèi)容的做法，被業(yè)界認(rèn)為是在“倒糨糊”。
上海在9月30日出臺(tái)的五年住房建設(shè)規(guī)劃中，也只是籠統(tǒng)地說(shuō)：“按照區(qū)域控制，總量和項(xiàng)目相結(jié)合的原則”，控制新審批新開(kāi)工商品住房套型結(jié)構(gòu)比例。
至于“歷史遺留問(wèn)題”，即6月1日前已審批但未獲施工許可證的商品住房項(xiàng)目如何處置，北京細(xì)則語(yǔ)焉不詳，上海規(guī)劃干脆不予涉及。業(yè)內(nèi)人士指出，北京細(xì)則中一句“應(yīng)按照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規(guī)定，配合市有關(guān)部門(mén)做好清理工作”的“官話”，竟留下了四個(gè)疑問(wèn)讓市場(chǎng)“猜謎”：“按照依法行政的原則”，是不是意味著可以不再進(jìn)行調(diào)整？“有關(guān)部門(mén)”是哪個(gè)部門(mén)？清理何時(shí)進(jìn)行？清理后是全部過(guò)關(guān)，還是逐一處理？
北京、上海尚且如此，其他一些地方與其說(shuō)是出臺(tái)操作細(xì)則，不如說(shuō)是對(duì)“國(guó)六條”的再解釋、再表態(tài)，也就不難理解了。
“地王”頻出 “限房?jī)r(jià)”被地方遺忘
九部門(mén)出臺(tái)的“國(guó)六條”在要求“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)”時(shí)，明確指出：“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。”遺憾的是，在各地的細(xì)則中，“限房?jī)r(jià)”均不見(jiàn)蹤影。與此相對(duì)，眼下諸多城市土地市場(chǎng)上，“地王”層出不窮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)是個(gè)十足的危險(xiǎn)信號(hào)。
9月初，上海浦東花木一地塊拍出了59.89億元的天價(jià)，以土地規(guī)劃上限53萬(wàn)平方米的總建筑面積計(jì)算，樓板價(jià)高達(dá)11300元/平方米，加上建安成本等費(fèi)用，項(xiàng)目成本價(jià)將超過(guò)15000元/平方米。
富陽(yáng)控股集團(tuán)的一位分析師指出，就地理位置而言，該地塊應(yīng)執(zhí)行90平方米以下套型面積占開(kāi)發(fā)總面積70%以上的標(biāo)準(zhǔn)；而“地王”的誕生，則意味著這一地區(qū)的房?jī)r(jià)有了一個(gè)新的標(biāo)桿作為參照向上攀升。于是，一個(gè)尷尬的局面出現(xiàn)了：即便限制住了套型面積，也阻止不了房?jī)r(jià)的拉高。
“微言大義”還在博弈政策執(zhí)行力
地方細(xì)則中的“春秋筆法”究竟隱含了怎樣的“微言大義”？對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著什么？
上海五年住房建設(shè)規(guī)劃出臺(tái)前，一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者親口說(shuō)：“每個(gè)樓盤(pán)都要求先把比例規(guī)劃好再說(shuō)，具體怎么做是另一回事，反正政策也執(zhí)行不了多久。”
開(kāi)發(fā)商們的判斷似乎是基于經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。“從2004年到現(xiàn)在，宏觀調(diào)控政策來(lái)得很快，去得也不慢，差不多是上半年壓，下半年放。”北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授宋國(guó)青日前發(fā)表評(píng)論說(shuō)，調(diào)控來(lái)去匆匆的原因沒(méi)有別的，“就是消費(fèi)這頭牛太倔，牽著不走，打著倒退，唯一的辦法是拿草料來(lái)吸引。”這“草料”就是投資，而“投資的核心是居民住房，其他投資的很大一部分也是以住房投資為終點(diǎn)，不蓋房子沒(méi)得干。”
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方細(xì)則既出，具體執(zhí)行尚可糾偏。“這回樓市調(diào)控能否見(jiàn)效，接下來(lái)得看監(jiān)察部門(mén)的了。”
(來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 作者：徐壽松 蔡國(guó)兆）
