中新網(wǎng)9月25日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，通過(guò)低價(jià)征地，再以拍賣(mài)、招標(biāo)等方式高價(jià)賣(mài)出，隱然間已經(jīng)成為許多地方政府的生財(cái)之道。一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策接連出臺(tái)，卻難以起到立竿見(jiàn)影的效果。政府“賣(mài)地”行為儼然成為罪魁禍?zhǔn)祝粚?zhuān)家指為調(diào)控?zé)o效、房?jī)r(jià)高企的原因之一。
日前，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》出臺(tái)，被認(rèn)為是規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的一劑猛藥。有專(zhuān)家指出，除了土地調(diào)控，還須將土地出讓金統(tǒng)一收歸中央，以進(jìn)一步抑制政府“賣(mài)地沖動(dòng)”。
政府“賣(mài)地”帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
地處西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的呼和浩特市，近兩年來(lái)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，2004年這個(gè)城市的商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1590元，2005年陡然升到2400多元，漲幅之大位列全國(guó)大中城市前列。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地方政府竟然是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要因素。2004年，呼和浩特市商品房均價(jià)為每平方米近1600元，這引起了一些政府領(lǐng)導(dǎo)的擔(dān)心：低房?jī)r(jià)很難吸引大開(kāi)發(fā)商，制約了城市建設(shè)；偏低的地價(jià)也造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間過(guò)大。
為改變這種局面，呼和浩特市在2004年底把土地收儲(chǔ)中心調(diào)整為政府直屬機(jī)構(gòu)，開(kāi)始了“最大宗國(guó)有資產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)。市政府為此還專(zhuān)門(mén)從北京引進(jìn)一家專(zhuān)業(yè)公司作為土地運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)，進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)估拍賣(mài)和招商活動(dòng)。于是便形成了這樣的“模式”：土地收儲(chǔ)中心征收生地，然后從銀行貸款進(jìn)行相關(guān)配套設(shè)施改造后再賣(mài)熟地，地價(jià)和房?jī)r(jià)便由此雙雙輪番上漲。
2005年，在專(zhuān)業(yè)公司的幫助下，呼和浩特市出讓土地8000多畝，土地價(jià)格從2004年底的每畝30萬(wàn)元左右提升到50萬(wàn)元以上，最高達(dá)到300萬(wàn)元。市政府的土地凈收益超過(guò)4億元。
呼市一位從事房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)20多年的專(zhuān)業(yè)人士表示，透過(guò)呼市房?jī)r(jià)的猛增，可以看出政府是其中的最大受益者。一方面，通過(guò)低價(jià)買(mǎi)進(jìn)、高價(jià)賣(mài)出，政府獲得了高額利潤(rùn)。另一方面，地價(jià)上漲帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲，受到吸引的外地投資者必然接踵而來(lái)，又拉動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。
位于西安南郊的新小寨村是西安市擬改造的“城中村”之一，這幾年隨著城市的發(fā)展，這個(gè)村子的土地不斷被政府征用。村民告訴記者，這幾年政府陸陸續(xù)續(xù)征了村里200多畝地，平均一畝地的價(jià)格在七、八萬(wàn)元左右，而據(jù)他們打聽(tīng)的結(jié)果，村里的地在拍賣(mài)時(shí)竟拍出了一、二百萬(wàn)元的高價(jià)。
據(jù)了解，在地處西部的陜西省，從2002年到2004年三年間，這個(gè)省通過(guò)出讓土地獲得的收益不菲。根據(jù)陜西省國(guó)土資源廳公布的數(shù)據(jù)，2002年陜西省出讓土地中采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的土地1876畝，其中經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的收入八億元，比2001年翻了一番。2003年全省招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓759宗，面積5871.5畝，出讓價(jià)款20.5億元。2004年全省招拍掛收入則達(dá)到了36.1億元。
專(zhuān)家支招：土地出讓金統(tǒng)一收歸中央
今年兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、西安市政法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法系黃河教授提交了“關(guān)于修改《土地管理法》的議案”，建議將建設(shè)用地土地出讓金統(tǒng)一收至中央財(cái)政，以克服現(xiàn)有的土地出讓金在中央和地方分割留用導(dǎo)致的弊端。
黃河表示，目前我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：“新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方人民政府，都專(zhuān)項(xiàng)用于耕地開(kāi)發(fā)。”
黃河代表認(rèn)為，這種將土地出讓金在中央與地方政府之間分割留用的規(guī)定可能產(chǎn)生三個(gè)問(wèn)題：一是將70%的土地出讓金留給地方財(cái)政，會(huì)使地方政府基于自利動(dòng)機(jī)而視出讓土地為最重要的財(cái)政收入來(lái)源，為了保有和擴(kuò)大這一財(cái)源，想方設(shè)法規(guī)避甚至違反《土地管理法》的規(guī)定，超越權(quán)限審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及征收手續(xù)。現(xiàn)在城市擴(kuò)建面積越來(lái)越大、耕地面積銳減的現(xiàn)實(shí)，正是這一規(guī)定所造成的后果。
二是土地出讓金作為數(shù)額較大的財(cái)政收入項(xiàng)目，將大部分直接留用地方，又未設(shè)定具體的使用范圍和義務(wù)，難以保障國(guó)家對(duì)該部分財(cái)政收入的使用監(jiān)管，不利于國(guó)家為了保障糧食安全在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)土地開(kāi)發(fā)和耕地保護(hù)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。
三是該款規(guī)定對(duì)土地出讓金財(cái)政用途的規(guī)定過(guò)于原則，“耕地開(kāi)發(fā)”的確切法律內(nèi)容不明，不具備可操作性，難以保證該部分財(cái)政資金不被違法使用。
對(duì)此，黃河的立法建議是：修改《土地管理法》第55條第2款的規(guī)定，將建設(shè)用地土地出讓金統(tǒng)一收至中央財(cái)政，明確該部分財(cái)政收入的使用時(shí)間(本屆政府不應(yīng)現(xiàn)收現(xiàn)支)和具體用途(專(zhuān)款用于土地開(kāi)發(fā)與耕地保護(hù))。 （石志勇 劉軍）
