中新網(wǎng)8月8日電 據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，對外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場設(shè)立一定的標(biāo)準(zhǔn)、門檻，是否意味著“歧視外資”？7日，建設(shè)部等六部門就《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》答記者問。 分析人士認(rèn)為，限制外資炒作是對投機(jī)性市場的糾偏，在嚴(yán)控投資、消費(fèi)的真實(shí)性，追求內(nèi)資、外資的平等性，監(jiān)管的可控性和有效性過程中，《意見》兼顧了政策的嚴(yán)肅性和實(shí)用性，體現(xiàn)了公平原則，合乎商業(yè)慣例。
其一，嚴(yán)控投資、消費(fèi)的真實(shí)性。
無論是規(guī)定境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，還是要求其在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在原則，《意見》體現(xiàn)和嚴(yán)守的準(zhǔn)則只有一個(gè)，即交易的“真實(shí)性”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這其實(shí)并不是什么新規(guī)，而是起碼的商業(yè)慣例：凡經(jīng)營展業(yè)必先“落地”，凡交易買賣必須真實(shí)。
其二，追求內(nèi)資、外資的平等性。
眼下，在一些外資房地產(chǎn)企業(yè)中流行一種觀點(diǎn)：“外資設(shè)限”新政策對外商投資企業(yè)貸款和外匯的管理更嚴(yán)格了。其理由是《意見》對投資總額1000萬美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本占投資總額的比例提高到不得低于投資總額的50%；開發(fā)項(xiàng)目資本金須達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%以上，否則不得貸款、結(jié)匯。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這既說不上是對外資的政策更加嚴(yán)格，更不是“卡脖子”，實(shí)質(zhì)上是對外資房地產(chǎn)企業(yè)與中資企業(yè)在相關(guān)政策上一視同仁。“按規(guī)定全部繳付注冊資本金、取得《國有土地使用證》和開發(fā)項(xiàng)目資本金須達(dá)到項(xiàng)目投資總額的35%方可辦理銀行貸款，這不是為外資特設(shè)的新規(guī)，調(diào)控政策早在兩年前就這樣要求中資房地產(chǎn)企業(yè)了。” 復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，這樣的規(guī)定既是防止境外熱錢短線炒作境內(nèi)房地產(chǎn)、穩(wěn)定房市之需，更是通過打擊投機(jī)，建立內(nèi)外資一體的公平市場競爭環(huán)境的必然要求。
事實(shí)上，國際上出于土地資源的稀缺性、公共利益、經(jīng)濟(jì)安全和保護(hù)國民財(cái)富等原因，各國均對房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置程度不一的準(zhǔn)入限制。而中國自2002年取消外銷房后，目前對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)沒有實(shí)質(zhì)性限制。《意見》的出臺無非是對漏洞的填補(bǔ)。
其三，謀求監(jiān)管的可控性和有效性。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，六部委《意見》的一個(gè)顯著目的是使外資進(jìn)入境內(nèi)樓市處于可控狀態(tài)。而此前，外資以購買股權(quán)等形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場滋生各種問題：或名實(shí)不符，或暗度陳倉，還有一些企業(yè)竟訂立固定回報(bào)條款，與投資權(quán)益、風(fēng)險(xiǎn)對等原則明顯不符，其實(shí)質(zhì)是規(guī)避正常的外資準(zhǔn)入審批，利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓和并購?fù)稒C(jī)炒作房地產(chǎn)。而由于原有審批程序難以保證有關(guān)部門掌握相關(guān)信息，外資這個(gè)最需監(jiān)管的領(lǐng)域卻成了房地產(chǎn)市場監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)。
分析人士認(rèn)為，《意見》中規(guī)范投資、外匯等措施其實(shí)正是出于完善樓市監(jiān)管制度的考慮。新的外匯管理政策規(guī)定，根據(jù)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格管理的要求，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人存入境內(nèi)銀行外國投資者專用外匯賬戶的資金，未轉(zhuǎn)入后續(xù)設(shè)立的外商投資企業(yè)資本金賬戶之前，不能用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。這種對海外資金通過借款給國內(nèi)企業(yè)的形式進(jìn)行投資的限制，將可能更多地過濾掉“投機(jī)”資金涌入境內(nèi)樓市，監(jiān)管的實(shí)效性將提高。
其四，體現(xiàn)政策的嚴(yán)肅性和實(shí)用性。
業(yè)內(nèi)專家還指出，更重要的是，對外資進(jìn)入樓市的設(shè)限新政策沒有“一刀切”，而是在堵塞投機(jī)渠道的同時(shí)，為那些在中國興辦實(shí)業(yè)的外資企業(yè)、長期居住的個(gè)人預(yù)留了廣闊的空間，并未堵死市場投資之路，也沒有排斥合理的居住需求。譬如，考慮到港澳臺地區(qū)居民和華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒有在內(nèi)地學(xué)習(xí)、工作，但在內(nèi)地長期生活，因此《意見》允許他們在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。上海樓市專刊境外發(fā)行人蔡為民評價(jià)說，樓市外資設(shè)限新政策“兼顧了政策的嚴(yán)肅性和操作的實(shí)效性”。(徐壽松 蔡國兆 姚玉潔)
