“國(guó)六條”及其系列調(diào)控舉措對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響是深刻而久遠(yuǎn)的。這其中尤以“90平米以下戶型占70%”為甚，甚至?xí)绊懸恍┑禺a(chǎn)商的生死——有專家預(yù)計(jì)，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能選擇退出。其實(shí)退出也沒(méi)什么，以中國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，就是兩年不蓋房子也沒(méi)什么，如同80年代一般，福利分房，沒(méi)有什么商品房(有少量外銷商品房)，國(guó)家GDP仍然增幅百分之十幾。“90平米效應(yīng)”將是今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期的主流話題。這里不妨作出如下十大猜想，供大家參考。
一、部分開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)非住宅地產(chǎn)。他們已習(xí)慣于心理預(yù)期較高地賺錢，也許對(duì)90平米以下不屑一顧。商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、園區(qū)地產(chǎn)(工業(yè)、科技地產(chǎn))、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、城市土地運(yùn)營(yíng)商等可能是他們的選擇。
二、大戶型價(jià)位上升。大戶型物業(yè)供應(yīng)量減少而需求量持續(xù)上升(畢竟90平米不能滿足后小康及以上家庭的需求，較高收入群體還是希望住得寬松一些)。由于大戶型比例低，即使價(jià)位較高，也不會(huì)對(duì)平均房?jī)r(jià)影響太大，所以可能形成“隱身效應(yīng)”——高高在上、愿者上鉤、隔岸觀火(中小戶型火拼)偷著樂(lè)，難成矛盾的焦點(diǎn)。當(dāng)然，國(guó)家還有“殺手曖”——征收特別消費(fèi)稅(如以不同戶型級(jí)差征收物業(yè)稅或其它稅)，如同對(duì)付進(jìn)口豪華車一般。不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在手中擁有大戶型物業(yè)者，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看仍可寬心。
三、中小戶型競(jìng)爭(zhēng)加劇。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)表明，如按新政作修改戶型，僅以北京、深圳等大城市目前的水準(zhǔn)，住宅供應(yīng)套可增加50%以上�？梢韵胍�(jiàn)，中小戶型會(huì)殺得天昏地暗，那種“雞犬升天”的格局休矣，比品質(zhì)、比戶型、比裝修、比價(jià)格、比營(yíng)銷……樓市在強(qiáng)大的外力作用下恢復(fù)了它相當(dāng)一部分的本來(lái)面目。“房奴們”也許會(huì)舒展雙眉，中低收入階層的置業(yè)壓力有望明顯緩解。
四、中小戶型租金持續(xù)下降。由于供應(yīng)量激增，除少數(shù)核心區(qū)域外，多數(shù)地段中小戶型租金呈下降均勢(shì)。投資者須謹(jǐn)慎，或降低收租期望值。
五、中國(guó)居住形態(tài)將發(fā)生革命性變化。建設(shè)部負(fù)責(zé)人已明確表示，中國(guó)不可能選擇美國(guó)模式，即低密度HOUSE的居住模式。那么我們選擇什么呢？最大的可能是“日本模式”、“香港模式”(如深圳就有明顯的香港痕跡)。據(jù)說(shuō)，萬(wàn)科已派人去日本學(xué)習(xí)90平米以下的戶型設(shè)計(jì)。在日本，在香港，100平米已屬豪宅。
六、目前如火如荼的郊居運(yùn)動(dòng)、大盤運(yùn)動(dòng)受到挑戰(zhàn)。按原來(lái)的理想，住得遠(yuǎn)一些，可以住得寬一些�，F(xiàn)在大部分都是90平米以下，干脆住城里，起碼也是城郊結(jié)合部。開發(fā)商大片拿地的熱情受到遏制。當(dāng)然，在軌道交通網(wǎng)完備后，還會(huì)誕生新的衛(wèi)星城。不過(guò)從日本、香港的情形看，這些衛(wèi)星城也是高密度、高容積率、節(jié)能省地型的。
七、混居時(shí)代來(lái)臨。按照“深圳細(xì)則”，單個(gè)項(xiàng)目7:3，中小戶型與大戶型共存。原本較為清晰的富人區(qū)與非富人區(qū)的分野，在一些城市和區(qū)域被模糊化了。
八、兩代人分居。90平米以下戶型住兩代人、三代人顯得局促，所以我們可能不得不看到兩代人分居住的場(chǎng)景，甚至買門對(duì)門兩套房會(huì)成為新潮流，若即若離，貌離神合，別有一番風(fēng)味。這倒也符合社會(huì)學(xué)家關(guān)于中國(guó)家庭越來(lái)越小型化的預(yù)測(cè)。
九、戶型精致化。越來(lái)越多的地產(chǎn)商會(huì)像日本人、香港人那樣精耕細(xì)作，精雕戶型，以求效益最大化，提升競(jìng)爭(zhēng)力。我們將看到90平米的四房二廳(深圳早就出品)，60-70平米的三房，50平米的兩房，30-40 平米的一房一廳，20 平米的一房(深圳最小的一房為15平米)……一批精細(xì)化的、專注于中小戶型的開發(fā)商活躍于坊間，成為地產(chǎn)新勢(shì)力。
十、地產(chǎn)新政是“庶民的勝利”(一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家語(yǔ))。90平米以下中小戶型的盛行，使中國(guó)的置業(yè)人群更加低齡化，越來(lái)越多的人甘心當(dāng)“房奴”，成為有產(chǎn)者，使由中產(chǎn)、白領(lǐng)、灰領(lǐng)、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)等組成的社會(huì)中間階層日益壯大，使中國(guó)社會(huì)階層更快地朝著兩頭小、中間大的“橄欖型”方向發(fā)展。人們大多數(shù)敬業(yè)愛(ài)崗，努力工作，害怕失業(yè)，不敢輕易跳槽(否則有斷供之危)。他們最終成為建設(shè)中國(guó)和諧社會(huì)的中堅(jiān)力量。
(來(lái)源:香港商報(bào))
