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　　外資占整個房地產(chǎn)市場的比例并不大，但是它對于房價所具有的領(lǐng)跑作用已經(jīng)波及到了普通百姓。

　　近日，以色列POLAR房地產(chǎn)公司與加拿大籍猶太人公司LIVING BRIDGE簽署協(xié)議，合作參與上海猶太人社區(qū)開發(fā)。

　　幾乎與此同時，阿聯(lián)酋迪拜最大的地產(chǎn)公司Emaar地產(chǎn)公司發(fā)表聲明宣布，該公司在中國上海的辦公機(jī)構(gòu)將在本月正式啟動，公司打算以多種方式投資中國地產(chǎn)業(yè)。

　　兩家中東公司宣布進(jìn)入中國地產(chǎn)業(yè)的時機(jī)，正逢“國六條”等系列調(diào)控政策出臺，相關(guān)各方力量仍在博弈、觀望之時。

　　“外資肯定要進(jìn)來，一是看到人民幣升值，二是上海寫字樓這樣的高端房地產(chǎn)市場還是供不應(yīng)求。”美訊(中國)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事張景瑞告訴《國際先驅(qū)導(dǎo)報》。

　　中東資本長期入駐

　　美訊(中國)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)組建還不到一年，其前身是上海友道投資管理有限公司。張景瑞介紹，公司原來主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的營銷、推廣、咨詢等等，而新組建的公司則多了一項業(yè)務(wù)，就是為外資地產(chǎn)商進(jìn)行資產(chǎn)管理，也就是說，幫助外資地產(chǎn)商將手里的寫字樓、賓館等出租，并進(jìn)行管理。

　　“現(xiàn)在做長線投資的外資越來越多，我們從中看到了機(jī)會。”張景瑞說，現(xiàn)在外資財團(tuán)在上海開發(fā)寫字樓等高端地產(chǎn)，越來越傾向于長期持有，可能會做幾十年，而能為其提供資產(chǎn)管理等綜合服務(wù)的公司，除了戴德梁行、仲量聯(lián)行等幾大地產(chǎn)咨詢公司外，少之又少。

　　張景瑞介紹，像以色列POLAR和迪拜Emaar這樣的公司進(jìn)入中國地產(chǎn)市場，通常自己做開發(fā)后，都會繼續(xù)經(jīng)營。

　　“與其他國際大都市比，上海寫字樓等高端地產(chǎn)的投資回報率很高。”張景瑞說。

　　據(jù)美國花旗集團(tuán)首席策劃師斯蒂芬·科伊爾介紹，目前在上海的寫字樓收益率是7%，而日本是3.5%，倫敦是4%，美國是4.5%。中國房地產(chǎn)的高收益率對外資有巨大的吸引力。

　　據(jù)了解，以色列POLAR房地產(chǎn)公司參與的上海猶太社區(qū)項目總投資7億美元，新區(qū)將包括占地面積約20萬平方米的賓館、寫字樓、商業(yè)中心和居民區(qū)等。而迪拜Emaar公司則計劃在北京和上海興建現(xiàn)代化社區(qū)，這些社區(qū)將擁有包括健身中心、超市、學(xué)校和酒店在內(nèi)的全套便利設(shè)施。

　　外資推高房價

　　其實，像以色列POLAR和迪拜Emaar這樣的中東資本進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)算是比較晚的了。新加坡的凱德置地1994年就已進(jìn)入中國市場。

　　不過盡管如此，外資在中國房地產(chǎn)中市場的整體比例并不高。國家外匯管理局綜合司副司長管濤在接受媒體采訪時公布的測算結(jié)果表示，2003～2005年一季度，外資流向房地產(chǎn)資金總規(guī)模占全國房地產(chǎn)市場的比重平均為14.7%，其中房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場平均分別為14.8%和14.7%。以房地產(chǎn)開發(fā)市場為例，近年來外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)在全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中約占13%，外資流向房地產(chǎn)開發(fā)市場的份額與此相當(dāng)，這說明外資在房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模并不大。

　　“外資占整個房地產(chǎn)的比例并不大，但是它對于房價有領(lǐng)跑作用。”張景瑞說。他介紹，上海黃浦江邊的一個高端樓盤，原本每平米定價2.7萬元，外資出手購買后，一下子漲到了每平米3.5萬元。“外資并沒有買很多樓盤，而是它的進(jìn)入給了其他高端房一個心理支撐。”

　　監(jiān)管勢在必行

　　“外資拉動高端房價會導(dǎo)致周邊房價上漲，普通百姓購房需求必受其害。”銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾認(rèn)為。

　　外資在定價機(jī)制中的這種影響，以及對優(yōu)質(zhì)高端物業(yè)的控制，使得出臺政策對其限制和監(jiān)管的呼聲日漸強烈。

　　上海房產(chǎn)界甚至流傳外匯管理局將“首先對進(jìn)入上海房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資動刀”的說法。彭博社等海外媒體甚至有報道說，政策將在最近出臺。

　　不過，對于由哪個部門來監(jiān)管，尚沒有明確統(tǒng)一說法。按照中國社科院金融所研究員易憲容的設(shè)想，今后，中國的外匯管理將和產(chǎn)業(yè)政策密切配合，也就是說，今后中國的主管部門(商務(wù)部或發(fā)改委等)出臺產(chǎn)業(yè)政策后，外匯局將根據(jù)這些產(chǎn)業(yè)政策來執(zhí)行外匯管理政策，兩者之間緊密配合。預(yù)計會采取行政、稅收等多種手段，具體措施可能包括對外資購買房地產(chǎn)方面的資金流入進(jìn)行監(jiān)管等。

　　（來源：國際先驅(qū)導(dǎo)報 作者：張皓雯）