委員調(diào)查顯示：稅費(fèi)比例占房?jī)r(jià)四成多

　　盡管中央政府不斷出臺(tái)各種政策，重拳出擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們卻依舊我行我素，各地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲的情形似乎并沒(méi)有太多改觀。房?jī)r(jià)為何居高不下？

　　昨天下午，十位全國(guó)政協(xié)委員來(lái)到北京市朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)名為東區(qū)國(guó)際的小區(qū)，就該小區(qū)房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的費(fèi)用進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。十位委員此次調(diào)研的目的，是為了印證他們即將提交給全國(guó)政協(xié)的一份聯(lián)名提案———《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》。根據(jù)這家開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，東區(qū)國(guó)際每平方米平均售價(jià)約為23000元。其中，在每平方米的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，建筑成本約3500元，土地費(fèi)用近6000元，各種稅費(fèi)近10000元。此外，開(kāi)發(fā)商還需要支出的費(fèi)用包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等等。

　　這份聯(lián)名提案的第一提案人———全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌表示，這次在北京東區(qū)國(guó)際實(shí)地調(diào)研的數(shù)據(jù)，與他們此前取得的河南、四川、江蘇、安徽等地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用成本構(gòu)成基本吻合。

　　昨天晚間，在向十多家媒體公布了提案內(nèi)容和調(diào)研結(jié)果后，王超斌等委員連夜將這份聯(lián)名提案提交給全國(guó)政協(xié)。

　　-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)政府亂收費(fèi)嚴(yán)重

　　王超斌等委員在提案中提出，目前我國(guó)住房?jī)r(jià)格居高不下，從供給的角度看，一個(gè)重要原因是住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府收取的稅費(fèi)環(huán)節(jié)過(guò)多，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高。

　　委員們?cè)谡{(diào)研各地房?jī)r(jià)飆升的原因時(shí)了解到，各地政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所征收的費(fèi)用，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收取藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測(cè)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘探費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)審核費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、政府價(jià)格調(diào)整基金、勞務(wù)咨詢(xún)費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)等等多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門(mén)，這些成本約占到房?jī)r(jià)的15%至20%。

　　“更不可思議的是還要收取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。”王超斌委員指出，在這50多個(gè)收費(fèi)環(huán)節(jié)中，有很多個(gè)收費(fèi)屬于亂收費(fèi)、白收費(fèi)。“比如，企業(yè)交了綠化費(fèi)以后還是要自己花錢(qián)做綠化。”“再比如，開(kāi)發(fā)商的圖紙，(政府部門(mén))收上去象征性地看一看，動(dòng)輒就要幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的收費(fèi)。”

　　“開(kāi)發(fā)商把這些政府的收費(fèi)，加入了房?jī)r(jià)里。埋單的實(shí)際上還是消費(fèi)者。”

　　-地方財(cái)政收入30%至50%來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)

　　這份提案指出，除了這些收費(fèi)外，政府還向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等十余項(xiàng)稅負(fù)。經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，這些稅負(fù)成本約占到房?jī)r(jià)的15%。

　　“各種收費(fèi)加上稅收，每年來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)，約占到地方財(cái)政收入的30%至50%，成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。”

　　王超斌委員舉例說(shuō)，江蘇省在2006年一季度僅房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)兩大行業(yè)就繳納土地稅91億元，這兩大行業(yè)的稅收占到江蘇省地方財(cái)政收入的35%。“如果算上各種收費(fèi)，那么這個(gè)比例更上升到50%以上。”

　　委員們?cè)谔岚钢兄赋觯骸坝纱丝梢钥吹剑�地方政府以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和增加財(cái)政收入的利益沖動(dòng)，是造成住房?jī)r(jià)格居高不下的一個(gè)重要原因。”

　　-“一次性付款打折并非真降價(jià)”

　　王超斌委員告訴記者，經(jīng)過(guò)對(duì)各地房地產(chǎn)價(jià)格及其構(gòu)成的分析，平均在房?jī)r(jià)中，土地成本占到25%至30%，建筑成本約占25%至30%，國(guó)家收取的各種費(fèi)用占15%至20%，稅負(fù)占15%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)則根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)短在10%至18%之間。

　　對(duì)于有記者提出深圳、廣州等地傳來(lái)有開(kāi)發(fā)商一次性大幅降價(jià)的消息，王超斌表示，他對(duì)這些所謂降價(jià)房進(jìn)行了調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，基本上降價(jià)的都是積壓房，地段不好或朝向不好的房屋。“高成本拿下的房子，怎么會(huì)賠錢(qián)賣(mài)？”

　　而對(duì)于目前北京有開(kāi)發(fā)商推出的一次性付款九折優(yōu)惠，王超斌認(rèn)為這根本不是真正的降價(jià)。他解釋說(shuō)，銷(xiāo)售時(shí)間的長(zhǎng)短直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的盈利率。“一個(gè)房子還沒(méi)建好，預(yù)售時(shí)一次性即使只拿到全部房款的90%，也跟半年后漲價(jià)20%的利潤(rùn)率一樣。”他說(shuō)，開(kāi)發(fā)商需要支付銀行貸款利息等財(cái)務(wù)成本。“在預(yù)售時(shí)一次性收全部房款，要比先收買(mǎi)房人20%的首付，半年后房子建完再?gòu)你y行拿剩余房款的財(cái)務(wù)成本少很多。”

　　-“高房?jī)r(jià)，板子該打到誰(shuí)的身上”

　　這份提案的共同提案人之一、全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社科學(xué)院教授蔡繼明表示，任何價(jià)格都不是單方面的，而是由供給與需求兩方面造成。當(dāng)前房?jī)r(jià)高，需求肯定是一方面，比如目前買(mǎi)房追求攀比、超前消費(fèi)、北京等大城市里外來(lái)人口高消費(fèi)、投資人群多等因素。但另一方面，從供給方面來(lái)看，房?jī)r(jià)高主要是兩個(gè)因素：一是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)有問(wèn)題，大企業(yè)壟斷市場(chǎng)60%至70%，沒(méi)有充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境；二是成本因素。“我們關(guān)注到，相當(dāng)大的房地產(chǎn)成本是政府財(cái)政收費(fèi)。”“盡管財(cái)政收入是‘取之于民、用之于民’，但這部分向開(kāi)發(fā)商收取的財(cái)政收入實(shí)際上都轉(zhuǎn)嫁給了需求者。”

　　這部分財(cái)政收入該不該收呢？蔡繼明說(shuō)：“如果是出于公平分配、規(guī)范市場(chǎng)行為的需要，出于讓城市土地更合理、節(jié)約、有效地開(kāi)發(fā)利用的需要，是可以收取的。”但實(shí)際上，他指出，“更多的地方政府將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)成了地方財(cái)政的取款機(jī)。”“地方政府以極低的價(jià)格從農(nóng)民手中拿地，然后高價(jià)出讓給開(kāi)發(fā)商。”“靠房地產(chǎn)稅費(fèi)拉動(dòng)地方財(cái)政收入，一定是不能長(zhǎng)久的。”